Entre l’assurance vie, placement préféré des Français, et les SCPI, stars de l’investissement immobilier, le cœur des épargnants balance. Ces deux solutions ont des objectifs bien distincts, mais partagent une ambition commune : faire fructifier son capital sur le long terme.
Alors, comment choisir entre assurance vie et SCPI en 2025 ? Quels sont leurs atouts, leurs limites, et dans quels cas les associer ?
Cet article vous aide à comprendre les différences fondamentales entre ces deux piliers de l’épargne, afin de construire une stratégie adaptée à votre profil et à vos objectifs financiers.
Comprendre le rôle de chaque outil dans une stratégie d’épargne
L’assurance vie : la solution d’épargne la plus polyvalente
Indétrônable depuis des décennies, l’assurance vie reste le produit d’épargne préféré des Français. Sa force réside dans sa souplesse de gestion et son cadre fiscal avantageux. Contrairement à ce que son nom pourrait laisser penser, il ne s’agit pas d’un produit d’assurance classique, mais bien d’un outil d’investissement modulable.
L’épargnant peut y placer son argent sur deux grands types de supports : le fonds en euros, à capital garanti, pour sécuriser une partie de son épargne ; et les unités de compte (UC), qui permettent d’investir dans des actifs plus dynamiques (actions, obligations, immobilier, etc.). Ce double mécanisme offre un équilibre entre sécurité et performance, que l’on peut ajuster selon son âge, son profil et ses objectifs.
Un autre atout majeur est la fiscalité dégressive dans le temps. Après huit ans, les rachats bénéficient d’un abattement annuel sur les gains, et la transmission du capital est largement optimisée grâce aux abattements successoraux. Autant d’éléments qui expliquent pourquoi l’assurance vie s’impose comme une base incontournable d’une stratégie patrimoniale.
La SCPI : un investissement immobilier clé en main
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) séduit pour une raison simple : elle permet d’investir dans l’immobilier sans contrainte de gestion. L’épargnant achète des parts d’un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, santé, logistique, etc.), géré par une société de gestion agréée qui s’occupe de tout : acquisition, location, entretien et distribution des loyers.
En contrepartie, l’investisseur perçoit des revenus trimestriels, issus des loyers encaissés. Le rendement moyen des SCPI s’établissait autour de 4,5 à 5 % en 2024, un niveau attractif comparé aux produits de taux ou d’épargne réglementée.
Comme tout placement immobilier, l’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital, ainsi qu’un risque lié à la variation du rendement et à la liquidité du marché.
L’un des grands atouts de la SCPI est son accessibilité : il est possible d’y investir à partir de quelques centaines d’euros, tout en profitant d’une mutualisation du risque grâce à la diversité des locataires et des immeubles détenus.
Mais attention : comme tout placement immobilier, la SCPI comporte des risques de perte en capital et de liquidité limitée. C’est un placement à envisager sur le long terme, généralement 8 à 10 ans minimum.
Des logiques complémentaires, pas concurrentes
Plutôt que de les opposer, il faut voir la SCPI et l’assurance vie comme deux outils aux logiques complémentaires.
L’assurance vie privilégie la flexibilité, la transmission et la disponibilité du capital. La SCPI, elle, mise sur la rentabilité et la stabilité des revenus immobiliers.
Retenez donc que l’une agit comme un socle sécurisé et modulable, tandis que l’autre apporte du rendement et de la diversification à un patrimoine déjà constitué. Ensemble, elles offrent une combinaison équilibrée entre liquidité, performance et vision long terme.
Sécurité, rendement, horizon de placement : trois axes pour décider
Sécurité du capital : l’avantage à l’assurance vie
Lorsqu’il s’agit de protéger son épargne, l’assurance vie conserve une longueur d’avance.
Le fonds en euros garantit le capital initial, et les intérêts générés sont définitivement acquis chaque année. Même si les rendements ont baissé ces dernières années, ils restent stables et sans risque de perte.
Les unités de compte, quant à elles, exposent l’épargnant à des fluctuations de marché, mais peuvent être équilibrées par une part sécurisée du contrat.
La SCPI, en revanche, n’offre pas de garantie en capital. La valeur des parts dépend du marché immobilier, et les revenus distribués peuvent varier selon les performances locatives. Elle reste toutefois un placement historiquement résilient, notamment en période d’inflation, car les loyers sont souvent indexés sur celle-ci.
Rendement potentiel : la SCPI tire son épingle du jeu
En matière de rendement, la SCPI garde l’avantage.
Avec une performance moyenne supérieure à 4 % en 2024, elle surpasse largement les fonds euros et la majorité des livrets d’épargne. Cette rentabilité provient de loyers perçus sur des actifs professionnels, un segment historiquement plus stable et rentable que l’immobilier résidentiel.
L’assurance vie, de son côté, affiche des rendements plus modérés : autour de 2,5 à 3,5 % pour les meilleurs fonds euros, et davantage sur les unités de compte exposées aux marchés. Mais cette performance plus faible s’accompagne d’un risque moindre et d’une fiscalité allégée sur la durée.
En résumé, la SCPI privilégie le revenu immédiat, tandis que l’assurance vie favorise une croissance progressive et fiscalement avantageuse.
Durée d’investissement et liquidité : deux temporalités distinctes
C’est probablement la différence la plus nette entre les deux.
L’assurance vie offre une liquidité quasi permanente : les rachats peuvent être effectués à tout moment, avec des délais de versement généralement de quelques jours. Elle s’adapte donc à toutes les étapes de la vie financière : constitution d’un capital, retraite, transmission familiale, ou simple épargne de précaution.
La SCPI, à l’inverse, doit être envisagée comme un placement long terme. La revente des parts n’est pas immédiate, car elle dépend du marché secondaire. De plus, les frais d’entrée (en moyenne 8 à 10 %) nécessitent de conserver les parts plusieurs années pour rentabiliser l’investissement.
Ces deux horizons distincts en font deux piliers complémentaires : la SCPI pour la performance à long terme, l’assurance vie pour la flexibilité à court et moyen terme.
SCPI et assurance vie : des solutions à adapter à votre profil
L’épargnant prudent : préserver son capital et rester flexible
L’investisseur prudent privilégie avant tout la sécurité et la disponibilité.
Pour lui, l’assurance vie (notamment en fonds euros) reste la solution idéale. Elle offre une garantie en capital et une fiscalité avantageuse, tout en laissant la porte ouverte à une diversification progressive.
Ce profil peut toutefois dynamiser une petite partie de son contrat (5 à 10 %) avec des SCPI logées dans l’assurance vie, profitant ainsi d’un rendement supérieur sans renoncer à la souplesse du contrat.
L’investisseur équilibré : chercher un juste milieu
Ce profil recherche un compromis entre rendement et sécurité. Il peut combiner :
- Une assurance vie multisupport (fonds euros + unités de compte) pour lisser la performance dans le temps,
- Et une SCPI de rendement pour générer des revenus complémentaires réguliers.
Cette approche mixte permet de diversifier les sources de performance, d’amortir les fluctuations des marchés financiers et de sécuriser une partie du capital.
L’objectif : bâtir une stratégie patrimoniale cohérente, où chaque produit joue un rôle bien défini.
Le profil dynamique : privilégier la performance à long terme
L’investisseur dynamique accepte une part de volatilité et de manque de liquidité pour aller chercher davantage de performance. Dans ce cas, la SCPI en détention directe devient un levier central de sa stratégie. Elle permet de générer des revenus réguliers, de profiter d’un potentiel de revalorisation du patrimoine immobilier et d’accéder à des actifs professionnels de qualité, sans avoir à gérer les contraintes d’un bien en direct.
Ce profil peut également utiliser l’effet de levier du crédit pour financer son investissement en SCPI, optimisant ainsi sa rentabilité globale sur le long terme.
L’assurance vie garde cependant toute sa place : elle permet d’héberger des supports plus dynamiques (fonds actions, ETF, immobilier coté) tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Ensemble, ces deux placements constituent une combinaison efficace pour bâtir un patrimoine performant et diversifié.
L’investissement combiné : la clé d’une diversification réussie
Pourquoi associer SCPI et assurance vie dans un même portefeuille ?
Plutôt que d’opposer rendement et flexibilité, il est souvent judicieux de les combiner.
L’assurance vie sert de socle liquide et fiscalement optimisé, tandis que la SCPI vient booster la performance globale du portefeuille grâce à ses revenus réguliers. Cette complémentarité permet de lisser les risques tout en améliorant le rendement espéré sur le long terme.
Concrètement, un épargnant peut allouer une part majoritaire de son capital à l’assurance vie (par exemple 70 %) et une part plus réduite à la SCPI (30 %), en fonction de ses objectifs. Cette approche équilibrée permet de construire une stratégie patrimoniale robuste, adaptée à la conjoncture économique.
Les SCPI dans l’assurance vie : une solution hybride avantageuse
Il est également possible d’investir en SCPI via un contrat d’assurance vie.
Cette solution permet de bénéficier des avantages fiscaux et successoraux de l’assurance vie, tout en accédant à l’immobilier professionnel. L’investisseur profite alors d’un meilleur cadre fiscal et d’une liquidité améliorée : les parts peuvent être revendues directement via le contrat, sans passer par le marché secondaire.
En contrepartie, les rendements servis via l’assurance vie sont légèrement inférieurs à ceux d’une détention directe, car l’assureur prélève des frais de gestion supplémentaires. Néanmoins, cette option séduit de plus en plus d’épargnants à la recherche d’un compromis entre performance et flexibilité.
Comment construire une allocation équilibrée entre les deux ?
Une bonne allocation dépend toujours du profil de risque et de la durée de placement.
- Pour un investisseur prudent : 80 % assurance vie (fonds euros et UC défensives) / 20 % SCPI.
- Pour un profil équilibré : 60 % assurance vie / 40 % SCPI.
- Pour un profil dynamique : 40 % assurance vie / 60 % SCPI (dont une partie potentiellement financée à crédit).
L’important n’est pas de viser le rendement le plus élevé, mais de trouver l’équilibre entre stabilité, fiscalité et potentiel de croissance, en cohérence avec sa situation personnelle.
Entre SCPI et assurance vie, il n’existe pas de vainqueur universel. Ces deux supports poursuivent des objectifs différents : la SCPI vise la performance immobilière à long terme, tandis que l’assurance vie privilégie la souplesse et la sécurité du capital.
Le bon choix dépend de vos projets patrimoniaux, de votre horizon d’investissement et de votre appétence au risque !
