La contrepartie de la mise à disposition d’un bien locatif est le paiement des loyers à la date fixée par le contrat. Si le locataire a du mal à payer son loyer, il convient de trouver rapidement des solutions pour éviter l’expulsion.
Au locataire de prendre les devants
Il appartient au locataire d’avertir le plus tôt possible son propriétaire des difficultés qu’il peut rencontrer dans le règlement des loyers. Une solution amiable est toujours préférable à un contentieux. Si les difficultés financières du locataire sont temporaires, il trouvera facilement à convaincre son propriétaire de lui accorder un délai ou un échelonnement. Au besoin, il peut s’appuyer sur le Conciliateur de Justice de sa région. Le locataire pourra également recourir aux aides sociales :
- allocation logement à demander auprès de la CAF (en fonction des ressources),
- aide financière du centre communal d’action sociale à demander auprès de la mairie,
- aide financière du fonds de solidarité logement à demander auprès du conseil départemental.
Dans le cas où le locataire connaît des difficultés financières plus durables (perte du travail, etc. ), il pourra envisager de déposer auprès de la Banque de France un dossier de surendettement.
Au propriétaire de réagir vite
En l’absence de demande de délai ou de solution amiable de la part de son locataire, le propriétaire doit réagir très vite pour éviter une dette locative trop importante. Dès le premier loyer impayé, il doit prendre des mesures pour récupérer son dû ou le logement. En premier ressort, il doit se retourner vers la personne ou l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire. Il est possible que le locataire ait souscrit à la Garantie Visale auprès d’Action Logement, qui pourra alors lui venir en soutien. Si le locataire perçoit l’allocation logement, le propriétaire doit, sans délai, informer la CAF de l’absence de paiement des loyers. Si le propriétaire a pris une option « loyers impayés » auprès de son assureur, il doit le saisir très vite pour qu’il entame les procédures de recouvrement des loyers. Au-delà de ces premières démarches, le propriétaire a deux options :
- soit le bail contient une clause résolutoire : il contacte un huissier pour transmettre au locataire un commandement de payer,
- soit le bail ne contient pas de clause résolutoire : il prend l’attache d’un huissier pour lancer une procédure d’assignation au tribunal d’instance, qui pourra mettre fin au bail et ordonner l’expulsion.
En cas de procédure d’expulsion locative, le propriétaire doit attendre le déroulement complet de la procédure, qui peut prendre plusieurs mois.
Comment prévenir les difficultés d’impayés de loyers
Il faut savoir que la CAF peut verser directement au propriétaire l’allocation logement dont bénéficie le locataire. De cette façon, l’impayé de loyer sera moins lourd à supporter le jour où il adviendra. De plus, l’organisme social pourra ouvrir une procédure de réclamation des loyers impayés auprès du locataire. Pour éviter de se retrouver avec de lourds impayés de loyers, le propriétaire avisé doit aussi contracter auprès de son assureur une option « impayés de loyers ». C’est alors l’assurance qui prendra en charge les loyers impayés le moment venu.
