L’investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) offre diverses méthodes peu connues, mais hautement stratégiques, pour optimiser les retours financiers et préparer efficacement sa succession. Parmi celles-ci, le démembrement de propriété se distingue comme une option avantageuse, permettant à la fois une réduction du prix d’achat initial des parts et une planification anticipée de la transmission patrimoniale.
Qu’est-ce que le démembrement dans le cadre des SCPI ?
Le démembrement de propriété scinde les droits liés aux parts de SCPI entre deux parties : l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’usufruitier jouit des revenus générés par les parts (dividendes) pendant la durée du démembrement, tandis que le nu-propriétaire, bien qu’il ne reçoive pas de revenus immédiats, récupère la pleine propriété des parts à l’échéance du terme convenu.
Les types principaux de démembrement
- Le démembrement temporaire : fixe une période déterminée généralement entre cinq et quinze ans durant laquelle l’usufruit et la nue-propriété sont séparés.
- Le démembrement viager : continue tant que l’usufruitier est en vie, facilitant ainsi un flux continu de dividendes jusqu’à son décès.
L’intérêt fiscal et successoral du démembrement
Cette approche présente plusieurs avantages significatifs, surtout en termes de planification fiscale et successorale. Le démembrement permet souvent d’accéder à des réductions significatives sur le prix d’acquisition des parts, ces dernières étant évaluées moins chères pour le nu-propriétaire compte tenu de l’absence de jouissance des revenus dans l’immédiat.
De plus, en cas de démembrement viager avec donation de la nue-propriété, il est possible de préparer la transmission des parts aux héritiers sans conflits d’intérêts potentiels, la pleine propriété des parts étant transmise automatiquement à leur décès. Cette méthode permet ainsi d’alléger la charge fiscale au moment de la succession.
Comment choisir entre démembrement temporaire et viager ?
La sélection entre démembrement temporaire ou viager dépend largement des objectifs individuels de l’investisseur :
- Pour ceux qui visent une rentabilité à court terme, le démembrement temporaire peut être intéressant.
- Le démembrement viager s’adresse davantage à ceux qui désirent préparer leur succession, tout en bénéficiant d’un revenu constant.
Rôle d’un notaire dans la gestion de démembrements en SCPI
Le recours à un notaire est crucial lors de la mise en place d’un démembrement, notamment pour assurer la validité juridique des transactions, telles que la donation de nue-propriété dans le cadre d’un démembrement viager. Le notaire aide également à clarifier les implications fiscales selon les âges des usufruitiers suivant la grille légale de répartition.
En conclusion, utiliser la stratégie de démembrement en investissant dans les SCPI représente une méthode prudente et potentiellement lucrative pour jongler entre rendements attractifs et gestion efficiente de l’héritage. Que cela concerne la réception de dividendes réguliers ou la passation simplifiée et taxée modérément de biens, cette approche mérite considération pour tout investisseur avisé en immobilier.
