Le placement immobilier reste une valeur sûre, que ce soit pour constituer son patrimoine ou pour préparer sa retraite. Dans le neuf comme dans l’ancien, la question qui se pose aux investisseurs est celle de la localisation. Dans quelle ville investir ? Découvrez le palmarès 2019 publié par le Figaro selon des critères économiques et immobiliers. Le palmarès du Figaro immobilier compare les plus grandes villes de France sur des critères comme l’attractivité immobilière ou le dynamisme économique. Sont notamment étudiés sur les 5 dernières années :
- évolution démographique,
- la demande locative des étudiants,
- le marché de l’emploi,
ainsi que des indicateurs immobiliers :
- prix moyens,
- niveau des loyers selon le type de logement,
- rentabilité,
- etc.
Top 10 des meilleures villes où investir dans le neuf
Parmi les villes du palmarès 2019 du Figaro où il faut investir dans le neuf, on retrouve quelques valeurs sûres, où le dynamisme étudiant, la croissance de l’emploi et l’augmentation continue de la population en font les premières villes de France :
- Toulouse,
- Lyon,
- Nantes,
- Lille,
- Montpellier,
- Ajaccio,
- Dijon,
- Bordeaux,
- Marseille,
- Boulogne-Billancourt.
Toulouse, la 4ème ville de France du point de sa démographie, est la plus attractive, avec un prix moyen du mètre carré neuf à 4 050 euros et marché de l’emploi très dynamique, tiré par le secteur aéronautique, les aménagements urbains et l’aménagement de nouveaux quartiers des affaires et de la recherche / innovation.
Des outsiders à découvrir
Juste derrière, la ville de Lyon, 3ème ville française par sa démographie, et celles de Nantes, Lille et Montpellier, des valeurs sûres en termes d’investissement locatif. Classée 6ème dans le palmarès du Figaro, la ville d’Ajaccio apparaît comme une concurrente prometteuse :
- progression démographique importante,
- marché de l’emploi en croissance,
- nombreux aménagements urbains,
- prix de l’immobilier en baisse,
- rentabilité intéressante.
Même chose pour Boulogne-Billancourt, classée 10ème au palmarès du Figaro. Bien connue pour ses équipements sportifs internationaux (Parc des Princes, Rolland Garros), la ville fait partie des 6 sites qui accueilleront les JO de 2024. Potentiellement, ce sont près de 5 millions de visiteurs qui sont attendus et les équipements publics sont développés en ce sens. Dijon est une ville qui intègre cette année le palmarès. On peut y investir pour moins de 2 000 euros le mètre carré et de nombreux aménagements et projets publics sont en cours qui la rendent très attractive. 
Les avantages du Pinel selon l’emplacement
Réaliser un investissement locatif en Pinel impose de bien choisir l’emplacement de l’investissement pour évaluer ses atouts :
- proximité des commerces,
- présence des services publics,
- desserte par les transports,
- etc.
Les taux d’intérêt très bas ne doivent pas faire oublier que l’emplacement est fondamental dans la réalisation d’un investissement locatif si l’on veut éviter les vacances trop longues.
Comment calculer sa capacité d’emprunt dans l’immobilier ?
La capacité d’emprunt, également connue comme capacité d’endettement, permet non seulement de savoir combien vous pouvez emprunter pour investir dans l’immobilier mais aussi comment vous serez en mesure de rembourser la somme empruntée. Le calcul de capacité d’emprunt est simple :
Capacité d’emprunt = revenus – charges fixes
Sont considérées comme charges fixes les mensualités des crédits en cours et à venir, votre loyer si vous êtes locataire, ainsi que les pensions alimentaires versées pour vos enfants. Entrent dans les revenus les salaires et retraites, les bénéfices, les revenus fonciers et de placement. Ces listes sont des exemples et peuvent être complétées par toute autre charge fixe ou revenu régulier.
Dans la réalité, le calcul de capacité d’emprunt immobilier est un peu plus complexe puisqu’il tient compte :
- de votre taux d’endettement (mensualités + loyer / revenus),
- de votre apport personnel,
- du montant des mensualités,
- de votre âge,
- de la durée de l’emprunt. . .
Comme vous le voyez, une estimation d’emprunt n’est pas si facile et l’on ne parvient pas toujours à comprendre les raisons qui amènent une banque à refuser un prêt immobilier ou à l’accorder.
