En 2023, le marché de l’immobilier neuf à Toulouse subissait une crise sans précédent, marquée par le retrait des investisseurs et une offre en chute libre. La présidente de l’ObserveR, l’observatoire de l’immobilier toulousain, Laëtitia Vidal, tire la sonnette d’alarme, révélant les chiffres inquiétants qui mettent en péril le secteur localement. Quels sont les chiffres qui inquiètent et quelles conséquences pour la ville rose ?Au sommaire :
Chute des mises en vente et hausse des prix
La crise du marché neuf à Toulouse s’explique par une offre en chute libre. Les mises en vente ont chuté de manière drastique, avec seulement 2 936 logements mis à l’offre, soit une diminution de 48% par rapport à 2022 et 43% par rapport à 2021. La présidente de l’ObserveR, Laëtitia Vidal, évoque une situation alarmante. La concentration des ventes dans le centre-ville de Toulouse masque une réalité alarmante : la première et deuxième couronne ne délivrent plus de permis, affectant le renouvellement de l’offre et faisant grimper les prix. Les chiffres de 2023 révèlent un effondrement des ventes, avec seulement 2 515 ventes nettes au détail sur l’année, soit une baisse de 47% par rapport à 2022. La crise de l’offre et de la demande se manifeste également par un taux de désistement atteignant 29%, contre 21% en 2022. Pendant ce temps, les prix continuent leur ascension, enregistrant une hausse de 4% par rapport à l’année précédente, atteignant une moyenne de 4 547 euros/m² [source : actu.fr]. Le manque de solvabilité des acheteurs, conséquence de l’inflation mais aussi de l’apport (trop) important demandé par les banques pour les prêts, est une véritable problématique qui pèse sur les capacités d’investissement des ménages et décourage les investisseurs qui se retirent du marché. Laëtitia Vidal n’est d’ailleurs guère optimiste pour les prochains mois :
Aucun curseur n’ayant véritablement changé pour sortir de cette crise historique du logement
Autre point qui interpelle : pour l’ObserveR, les investisseurs deviennent minoritaires, une première en plus de 20 ans d’observation du marché toulousain. La présidente Laëtitia Vidal souligne cette tendance inquiétante, avec seulement 45% des ventes attribuées aux investisseurs. Un déclin significatif par rapport à 2019, où ils représentaient 64% des achats [source : latribune.fr].
Évolution du prix moyen du mètre carré dans les quartiers de Toulouse
| Quartier de Toulouse | Prix m2 moyen appartement (comparaison avec novembre) | Prix m2 moyen maison (comparaison avec novembre) |
|---|---|---|
| Les Izards | 2 511 euros (-4,3 %) | 2 992 euros (+2,7 %) |
| Fontaine-Lestang | 2 783 euros (-3,7 %) | 3 588 euros (+3,7 %) |
| Croix-de-Pierre | 2 824 euros (-3,9 %) | 3 998 euros (+3,7 %) |
| Soupetard | 2 873 euros (-5,4 %) | 3 625 euros (+1,7 %) |
| Chateau-de-l’Hers | 3 200 euros (-4,5 %) | 4 274 euros (+2,3 %) |
| Sauzelong / Rangueil | 3 357 euros (-3,9 %) | 4 539 euros (+4,3 %) |
| Saint-Agne | 3 661 euros (-5,5 %) | 4 854 euros (+3,3 %) |
| Fer-à-Cheval | 3 773 euros (-4,8 %) | 4 431 euros (+1,7 %) |
| Carmes | 5 361 euros (-5,5 %) | 4 099 euros (-7,3 %) |
| Saint-Etienne | 5 564 euros (-5,8 %) | 5 490 euros (+3,4 %) |
Prix de l’immobilier par mètre carré en moyenne dans les quartiers de Toulouse
[source : meilleursagents.com, au 1er février 2024]. Si vous êtes à la recherche d’informations concernant les quartiers, je vous invite à lire notre article qui fait le point sur les meilleurs quartiers où investir. Ainsi, l’année 2023 a été marquée par une crise historique du marché immobilier neuf à Toulouse, avec des ventes en baisse et des prix en hausse. Le manque de solvabilité des acheteurs et la fuite des investisseurs alimentent cette crise, mettant en péril l’équilibre financier des programmes immobiliers toulousains et la situation des promoteurs. Actual Immo s’était engagé à vous donner de la visibilité sur le marché immobilier toulousain en début d’année (confère notre article de décembre 2023) et les chiffres confirment cette impression en trompe-l’oeil car la tendance à la baisse des prix ne concerne globalement que les appartements. Pour les maisons individuelles, avec des ventes en recul de 82% en 2023, la situation est effectivement critique. Cela étant, il y a une bonne nouvelle puisque Toulouse Métropole annonce un plan de 32 millions d’euros en faveur du logement social et intermédiaire. Afin d’aider les bailleurs sociaux à répondre à une demande croissante sur le territoire : 42 000 dossiers seraient en attente (confère vidéo). Enfin, parmi les mesures annoncées de Gabriel Attal pour résoudre la crise du logement, le soutien financier aux bailleurs sociaux pourrait être salvateur pour cette problématique d’offre et de commercialiser de nouveaux programmes dans la célèbre ville rose !
La vidéo sur ce sujet
Je vous invite à regarder cette vidéo :
