En 2020, un nouveau diagnostic est apparu, à réaliser lors de la vente d’un terrain à bâtir : l’étude géotechnique. Cette étude de sol doit permettre de découvrir les risques liés aux mouvements de terrain entraînés par le retrait-gonflement des terres argileuses. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic géotechnique.
Est-il obligatoire de faire une étude de sol
L’étude de sol est prévue par les articles L. 112-20 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Depuis le 1er octobre 2029, elle est obligatoire lors de la vente d’un terrain constructible. Elle doit aussi être fournie lors de la signature du contrat de construction de maison individuelle (CCMI). La loi ne prévoit aucune sanction si le diagnostic de sol n’est pas fourni. Cependant, le vendeur met en jeu sa responsabilité si des désordres liés à la qualité du sol apparaissaient après la construction de la maison réalisée.
L’étude géotechnique doit-elle être réalisée dans toute la France ?
Toutes les régions ne sont pas concernées par l’obligation d’étude géotechnique. Celle-ci ne doit être réalisée que dans les zones à risque, dont la composition des sols est généralement argileuse. L’arrêté ministériel du 22 juillet 2020 définit « les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux ».
La carte décline l’exposition au risque du blanc (les moins exposées) au rouge foncé (les plus exposées). C’est déjà un premier indice pour savoir si vous êtes ou non concerné par ce diagnostic géotechnique. La réglementation impose l’étude de sol à partir de l’exposition moyenne, soit près de la moitié du territoire français. Pour une analyse plus fine de cette cartographie, vous pouvez consulter le portail georisques.gouv.fr pour télécharger les données de la base retrait-gonflement des argiles concernant votre département. Le notaire ou l’agent chargé de la vente peut aussi vous indiquer si votre terrain est ou non concerné. En dehors de ces zones, l’acheteur d’un terrain peut demander une étude de sol. Elle sera cependant à sa charge.
Pourquoi réaliser une étude géotechnique ?
Les sinistres dus à des évènements climatiques, notamment la sécheresse, ne cessent d’augmenter et l’évolution du climat devrait accentuer le phénomène. Le retrait-gonflement des terres argileuses qui peut se produire lors de périodes de sécheresse suivies de périodes de pluies intenses peut affaiblir gravement la structure des maisons individuelles dont les fondations sont plus primaires que celles des immeubles. Il s’avère que plusieurs dizaines de milliers de maisons individuelles sont, chaque année, construites sur des sols argileux, sur des fondations non renforcées. Le diagnostic géotechnique doit permettre :
- à l’acheteur d’être informé sur l’exposition au risque du terrain,
- au constructeur de proposer des aménagements techniques pour pallier ce risque.
Les constructions des maisons individuelles intégreront désormais de nouveaux dispositifs qui devraient permettre :
- d’amoindrir le risque de déformation de la structure lors des mouvements différentiels de terrain,
- de réduire les variations d’humidité du terrain en période de pluies,
- de diminuer les échanges thermiques entre le terrain et la maison.
Qui fait l’étude de sol et que doit-elle contenir ?
Comme la plupart des diagnostics, l’étude de sol est réalisée par un professionnel habilité. L’expert géotechnique peut être amené à réaliser deux types d’études.
Une étude géotechnique préalable
Celle-ci est réalisée à la demande du vendeur d’un terrain constructible située dans l’une des zones géographiques exposées au risque de mouvements de terrain différentiels des sols argileux. Cette première étude, dite préalable, identifie les caractéristiques du terrain et les risques potentiels et donne les principes généraux en matière de construction pour éviter le risque.
Une étude géotechnique de conception
Celle-ci est réalisée à la demande du propriétaire du terrain, qui devra ensuite la fournir à son constructeur. L’étude géotechnique de conception définit plus précisément les prescriptions de construction pour réduire les risques identifiés. Source : https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/dgaln_plaquette_secheresse_construction_sols_argileux_nov_2004.pdf
