Le statut LMNP fait l’objet de nombreuses interrogations à l’approche de 2026. Entre annonces politiques, rumeurs sur l’amortissement et évolutions réglementaires, il devient essentiel de distinguer les vraies réformes des simples débats. Voici une synthèse claire pour investir en LMNP en toute connaissance de cause.
LMNP 2026 : ce que prévoit réellement le PLF
Le statut LMNP est-il supprimé en 2026
Non, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel n’est pas supprimé en 2026. Malgré les inquiétudes relayées lors des débats parlementaires, aucune disposition du Projet de Loi de Finances 2026 ne prévoit la disparition du LMNP. Le cadre juridique du statut demeure inchangé.
Les investisseurs peuvent donc continuer à louer un bien meublé sous ce régime, à condition de respecter les critères habituels, notamment en matière de seuils de recettes et de caractère non professionnel de l’activité.
Ce qui a été évoqué puis abandonné dans le PLF 2026
Plusieurs pistes ont été discutées lors de l’examen du texte, en particulier autour de l’amortissement, considéré comme l’un des avantages majeurs du LMNP. Un plafonnement annuel avait été envisagé, avant d’être écarté lors des lectures successives du projet.
En l’état actuel, le PLF 2026 confirme donc le maintien des deux régimes fiscaux existants, micro-BIC et régime réel, sans remise en cause structurelle. Les débats ont toutefois mis en lumière la volonté du législateur de mieux encadrer certains effets fiscaux à long terme.
Pour l’investisseur, le message est clair : le LMNP reste un dispositif opérationnel en 2026, mais il s’inscrit désormais dans un environnement fiscal plus surveillé, nécessitant une analyse rigoureuse avant tout nouveau projet.
Fiscalité LMNP 2026 : ce qui change vraiment
Amortissement LMNP et régime réel en 2026
L’amortissement demeure le pilier du régime réel en LMNP en 2026. Contrairement aux craintes initiales, aucun plafonnement annuel n’a été retenu dans la version définitive du texte. Les investisseurs peuvent donc continuer à répartir le coût du bien, hors terrain, ainsi que celui du mobilier, sur plusieurs années.
En revanche, une évolution majeure est déjà entrée en vigueur concernant la plus-value à la revente. Depuis le 1ᵉʳ mars 2025, les amortissements pratiqués sur le bâti sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Cette règle modifie l’arbitrage patrimonial, sans pour autant remettre en cause l’intérêt du régime réel.
Plusieurs leviers permettent toutefois de maîtriser cet impact : allongement de la durée de détention pour bénéficier des exonérations, recours au crédit pour limiter l’amortissement comptable, ou encore transmission du bien par donation afin de neutraliser l’imposition latente.
Régime micro-BIC et plafonds applicables
Le régime micro-BIC reste accessible en 2026 pour les loueurs en meublé respectant les plafonds de recettes. Pour la location meublée de longue durée, l’abattement forfaitaire de 50 % est maintenu, avec un plafond annuel fixé à 77 700 €.
La situation est plus restrictive pour la location de courte durée. Depuis 2025, les meublés de tourisme non classés bénéficient d’un abattement réduit à 30 %, dans la limite de 15 000 € de recettes, tandis que les meublés classés conservent un abattement de 50 %, plafonné à 77 700 €.
En pratique, le micro-BIC conserve un intérêt pour les petits volumes locatifs, mais le régime réel s’impose de plus en plus comme la solution par défaut pour optimiser la fiscalité sur le long terme.
Investir en LMNP en 2026 : stratégie et arbitrages
Location courte durée vs longue durée
En 2026, le choix entre location meublée de courte durée et de longue durée devient plus stratégique. La courte durée reste attractive en termes de loyers, mais elle est désormais soumise à un cadre plus contraignant, avec des pouvoirs renforcés des communes pour limiter les autorisations, instaurer des quotas ou réduire le nombre de jours de location.
À l’inverse, la location meublée de longue durée offre une meilleure visibilité. Elle bénéficie d’un cadre fiscal plus stable, d’un régime micro-BIC inchangé et d’une demande locative structurellement forte, notamment dans les zones tendues et les bassins étudiants.
Profils d’investisseurs pour lesquels le LMNP reste pertinent
Le LMNP reste particulièrement adapté aux investisseurs recherchant un équilibre entre rendement et sécurité. Il convient aux profils souhaitant générer des revenus complémentaires faiblement fiscalisés, tout en conservant une gestion souple du bien.
Le régime est également pertinent pour ceux qui adoptent une vision patrimoniale de long terme. Une détention prolongée permet de lisser les effets de la fiscalité sur la plus-value et de sécuriser la rentabilité globale de l’investissement.
En 2026, investir en LMNP reste donc cohérent, à condition de bien choisir son régime fiscal, d’anticiper les contraintes réglementaires locales et d’intégrer le projet dans une stratégie patrimoniale globale.
