Le gel des loyers inquiète de plus en plus les propriétaires bailleurs, notamment ceux dont le logement est classé DPE E. Entre règles actuelles, évolutions législatives à venir et stratégies d’anticipation, mieux vaut comprendre dès maintenant ce qui est autorisé… et ce qui pourrait bientôt changer.
Gel des loyers et DPE
Définition du gel des loyers
Le gel des loyers correspond à l’interdiction pour un propriétaire bailleur d’augmenter le loyer d’un logement mis en location. Cette restriction peut s’appliquer lors de la révision annuelle, au renouvellement du bail ou lors d’une relocation. L’objectif est clair : empêcher la valorisation locative de biens jugés trop énergivores.
Concrètement, un logement soumis au gel des loyers ne peut plus bénéficier d’une hausse indexée sur l’IRL, même en période d’inflation. Cette mesure agit donc comme un levier économique pour pousser les propriétaires à engager des travaux de rénovation énergétique.
Origine légale et objectifs environnementaux
Le gel des loyers s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience adoptée en août 2021. Cette réforme vise à réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier, responsable d’une part significative de la consommation énergétique nationale.
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F et G au DPE sont concernés par cette interdiction. Ces biens sont qualifiés de passoires énergétiques, car ils combinent forte consommation d’énergie et mauvaises performances climatiques.
Le diagnostic de performance énergétique est ainsi devenu un outil central de régulation du marché locatif. Il ne sert plus uniquement à informer le locataire, mais conditionne désormais la capacité du propriétaire à louer, fixer ou faire évoluer le loyer de son bien. Le DPE agit donc comme un indicateur environnemental… mais aussi comme un critère économique et juridique.
DPE E et réglementation actuelle
Ce que dit la loi en 2026 pour les logements classés E
En 2026, les logements classés DPE E ne sont pas soumis au gel des loyers. Contrairement aux biens notés F et G, les propriétaires conservent donc le droit de réviser le loyer, d’appliquer l’IRL ou d’augmenter le montant lors d’une relocation, dans le respect des règles locales d’encadrement.
Il n’existe pas non plus d’interdiction de mise en location pour un logement classé E à ce stade. Le bien est toujours considéré comme conforme au critère de décence énergétique exigé par la loi, ce qui permet de louer sans restriction particulière.
Cette situation reste toutefois transitoire. Le législateur a clairement affiché sa volonté de réduire progressivement le nombre de logements énergivores sur le marché locatif, et le classement E constitue désormais une zone de vigilance pour les propriétaires bailleurs.
Différences entre DPE E, F et G
Les classes F et G correspondent aux logements les plus consommateurs d’énergie et les plus émetteurs de gaz à effet de serre. Depuis 2022, ces biens subissent un double impact réglementaire : gel des loyers et interdictions progressives de location.
À l’inverse, le DPE E occupe une position intermédiaire. Il n’entraîne ni sanction immédiate ni blocage du loyer, mais il anticipe des contraintes futures. Cette distinction crée aujourd’hui un écart de valeur locative et patrimoniale entre des biens pourtant proches en termes de performances énergétiques.
Pour de nombreux bailleurs, le classement E représente donc une fenêtre d’action stratégique. Améliorer la performance énergétique avant le durcissement des règles permet de préserver la rentabilité locative et d’éviter une dévalorisation progressive du bien.
Anticiper les restrictions futures
Pourquoi le DPE E est dans le viseur du législateur
Si les logements classés DPE E échappent encore aux sanctions, ils représentent une part importante du parc locatif français. Pour les pouvoirs publics, cette catégorie constitue un gisement majeur d’économies d’énergie à moyen terme.
Le classement E reste associé à une consommation énergétique élevée et à des factures importantes pour les occupants. Dans un contexte de transition énergétique et de tension sur le pouvoir d’achat, le législateur cherche donc à réduire progressivement la tolérance accordée à ces logements.
La logique suivie est la même que pour les classes F et G : utiliser des contraintes réglementaires et économiques pour accélérer la rénovation. Le gel des loyers apparaît ainsi comme un outil dissuasif, simple à appliquer et efficace pour orienter les décisions des propriétaires.
Calendrier réglementaire jusqu’en 2034
La trajectoire est désormais connue. Après l’interdiction de louer les logements classés G en 2025, puis les logements classés F à partir de 2028, les biens notés DPE E seront à leur tour concernés par une interdiction de mise en location en 2034.
Ce calendrier laisse plusieurs années aux propriétaires pour anticiper, mais il implique une montée en pression progressive. Plus l’échéance approche, plus les contraintes pourraient se renforcer, notamment sur les loyers, les conditions de relocation ou les obligations de travaux.
Attendre le dernier moment expose donc à un risque financier et opérationnel. À l’inverse, engager une démarche d’amélioration énergétique dès maintenant permet de sécuriser la location, de préserver la valeur du bien et de conserver une liberté de fixation du loyer.
Comment éviter un futur gel des loyers
Travaux prioritaires pour sortir du DPE E
Pour éviter un futur gel des loyers ou une interdiction de location, la solution la plus efficace reste l’amélioration de la performance énergétique du logement. Certains travaux ont un impact direct et mesurable sur la note du DPE.
En priorité, les efforts doivent porter sur l’isolation thermique (murs, combles, planchers), souvent responsable des principales déperditions. Le remplacement des menuiseries anciennes par du double vitrage performant permet également de gagner rapidement une classe énergétique.
Le système de chauffage joue un rôle clé. Remplacer une chaudière ancienne par un équipement plus performant ou bas carbone, couplé à une production d’eau chaude efficace, améliore significativement les consommations affichées dans le DPE.
Audit énergétique et aides financières disponibles
Avant d’engager des travaux, il est fortement recommandé de réaliser un audit énergétique. Plus précis qu’un simple DPE, il identifie les postes les plus énergivores et propose des scénarios de rénovation hiérarchisés, avec estimation des coûts et des gains énergétiques.
Plusieurs dispositifs peuvent alléger l’investissement, comme MaPrimeRénov’, les certificats d’économies d’énergie ou encore le mécanisme du déficit foncier pour les bailleurs. Ces aides rendent la rénovation plus accessible et améliorent la rentabilité globale du projet.
En anticipant dès aujourd’hui, les propriétaires conservent la maîtrise de leur calendrier, sécurisent leurs loyers et valorisent durablement leur patrimoine, sans subir les contraintes réglementaires à venir.
