Un logement énergivore peut-il forcer un propriétaire à faire des travaux ? Oui, mais pas n’importe quand ni n’importe comment. Entre critère de décence, DPE et calendrier d’interdiction de louer, voici ce que la loi permet vraiment au locataire d’exiger, et à quel moment.
Logement énergivore et cadre légal en France
Définition d’un logement énergivore
Un logement est qualifié d’énergivore lorsqu’il affiche une mauvaise performance au diagnostic de performance énergétique. Les biens classés F ou G sont communément appelés passoires thermiques, car ils consomment beaucoup d’énergie pour un confort limité. Concrètement, ces logements génèrent des factures élevées, une sensation de froid persistante et une perte de valeur sur le marché locatif.
Depuis 2023, un seuil précis s’impose dans la loi : un logement dépassant 450 kWh d’énergie finale par m² et par an ne répond plus au critère minimal de performance énergétique. Il peut alors être considéré comme non décent, même s’il respecte les autres critères classiques du logement.
Calendrier des interdictions de location selon le DPE
La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif qui encadre strictement la mise en location des logements énergivores. L’objectif est clair : éliminer progressivement les biens les plus polluants du parc locatif privé.
Depuis 2022, les logements classés F ou G ne peuvent plus faire l’objet d’une augmentation de loyer lors d’un nouveau bail ou d’un renouvellement. Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Cette interdiction sera étendue aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034.
À terme, seuls les logements atteignant au minimum la classe D pourront être proposés à la location, plaçant la rénovation énergétique au cœur des obligations des propriétaires bailleurs.
Critère de décence énergétique et droits du locataire
Performance énergétique minimale exigée par la loi
Pour être légalement loué, un logement doit respecter le critère de décence défini par la loi. Ce cadre ne se limite pas à la surface ou à la sécurité : il inclut désormais la performance énergétique. Un logement dont la consommation dépasse 450 kWh d’énergie finale par m² est considéré comme non conforme, même si le bail est en cours.
Le propriétaire a l’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique valide au locataire. Ce document permet d’identifier clairement la classe du logement et sa consommation réelle. En cas de dépassement du seuil légal, le bien ne répond plus aux exigences minimales de décence et peut ouvrir droit à une demande de travaux.
Cas des baux en cours et renouvellement
La possibilité d’exiger des travaux dépend en grande partie de la date de signature du bail. Pour les contrats conclus depuis le 1er janvier 2023, le logement doit impérativement respecter le seuil de performance énergétique au moment de la mise en location. À défaut, le bailleur s’expose à des recours.
Pour les baux plus anciens, la loi impose d’attendre le renouvellement ou la reconduction du contrat pour exiger une mise en conformité. Une location nue se renouvelle tous les trois ans, contre une reconduction annuelle pour une location meublée de longue durée.
Le locataire doit alors notifier sa demande par courrier recommandé. Sans réponse sous deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation afin de faire reconnaître son droit à un logement décent.
Travaux de rénovation énergétique obligations et recours
Obligations du bailleur et procédures légales
Le propriétaire bailleur est tenu de délivrer un logement décent tout au long du bail. Lorsque la performance énergétique ne respecte plus les seuils légaux, il doit engager des travaux de rénovation permettant de rendre le logement conforme. Cette obligation s’applique pleinement lors de la conclusion ou du renouvellement du bail.
Si le bailleur reste inactif malgré une demande formelle, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. En cas d’échec de la médiation, le juge peut être saisi afin d’ordonner la réalisation des travaux, voire une réduction temporaire du loyer. La suspension du paiement des loyers est strictement interdite sans décision judiciaire.
Travaux autorisés à l’initiative du locataire
En principe, tout chantier important nécessite l’accord écrit du propriétaire. Toutefois, la loi prévoit une souplesse pour certains travaux de rénovation énergétique. Le locataire peut proposer des interventions ciblées, comme l’isolation des combles ou le remplacement d’un système de chauffage peu performant.
La demande doit être adressée par écrit au bailleur. En l’absence de réponse dans un délai de deux mois, celui-ci ne pourra pas exiger la remise en état du logement à la fin du bail. Cette possibilité reste encadrée et ne dispense pas le propriétaire de ses responsabilités légales en matière de décence énergétique.
