En 2026, les règles du micro-BIC changent radicalement. Plafond réduit, passage automatique au régime réel, nouvelles obligations… Les bailleurs en location meublée doivent s’adapter vite. Voici ce que vous devez anticiper pour protéger votre rentabilité.
Comprendre le nouveau plafond micro-BIC en 2026
Pourquoi ce changement majeur pour les LMNP ?
À partir de 2026, le régime micro-BIC appliqué aux locations meublées touristiques change profondément. L’objectif affiché du législateur est clair : réduire l’attrait fiscal des locations de courte durée type Airbnb.
En pratique, la loi anti-Airbnb cherche à rééquilibrer le marché locatif, en incitant les propriétaires à revenir vers la location classique ou de plus longue durée. Si vous misez aujourd’hui sur le meublé touristique non classé, votre fiscalité va donc fortement évoluer.
Les nouvelles règles : plafond, abattement, conditions
Le plafond de chiffre d’affaires annuel chute de 77 700 € à 15 000 €. Au-delà de ce seuil, vous basculez automatiquement au régime réel pour vos revenus de location meublée.
Parallèlement, l’abattement forfaitaire passe de 50 % à 30 %, ce qui augmente mécaniquement la part de loyers imposables. Cette nouvelle limite vise uniquement les meublés de tourisme non classés loués en courte durée.
Les meublés classés et les locations plus longues conservent, eux, l’ancien plafond de 77 700 € et l’abattement de 50 %. Comprendre précisément dans quelle catégorie se situe votre bien est donc désormais indispensable.
Passer au régime réel est-ce un avantage
Les charges réellement déductibles en LMNP
Le passage au régime réel peut devenir un atout si vous supportez des dépenses importantes. Vous pouvez déduire vos charges d’exploitation : intérêts d’emprunt, assurance, taxe foncière, travaux, frais de gestion ou encore coûts comptables. Chaque dépense justifiée réduit votre revenu imposable.
Pour beaucoup de bailleurs, cette approche améliore immédiatement la rentabilité. En optimisant vos charges, vous limitez la fiscalité sur vos loyers et sécurisez votre marge nette. Le régime réel demande plus de rigueur, mais apporte une visibilité plus juste sur votre activité.
Amortissements et optimisation du bénéfice imposable
Le réel offre surtout un levier puissant : l’amortissement. Vous pouvez amortir le mobilier, le bâti et les travaux supérieurs à 600 €. Cet amortissement vient réduire votre résultat imposable sans générer de sortie d’argent.
Si vos charges couvrent déjà vos loyers, l’amortissement peut neutraliser votre fiscalité pendant plusieurs années. Vous créez ainsi un bénéfice faible ou nul, ce qui facilite la gestion de votre trésorerie et soutient votre stratégie d’investissement.
Les amortissements ne peuvent pas créer ou creuser un déficit, mais ils se reportent indéfiniment. Un avantage rarement égalé dans d’autres régimes fiscaux.
Rester en micro-BIC en 2026 est-ce encore possible
Le cas particulier des meublés classés
En 2026, le micro-BIC reste accessible si votre bien est classé en meublé de tourisme. Le plafond de recettes demeure à 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Ce classement devient donc un moyen stratégique pour éviter le passage automatique au régime réel.
Le classement apporte aussi un cadre plus professionnel. Il rassure vos locataires, facilite la mise en avant de votre annonce et améliore la cohérence de votre offre. Vous y gagnez en visibilité tout en conservant un régime fiscal plus simple.
Faut-il faire classer son meublé touristique
Si vos loyers dépassent 15 000 € par an, le classement peut devenir une solution pertinente. La procédure est rapide, encadrée et accessible. Elle nécessite une visite d’un organisme agréé qui vérifie la qualité, les équipements et le confort du logement.
Le coût reste raisonnable et peut être amorti rapidement grâce au maintien de l’abattement renforcé. Pour préserver votre simplicité fiscale, c’est une option à étudier sérieusement.
Le classement n’est pas toujours indispensable, mais il peut éviter une charge administrative plus lourde liée au régime réel, surtout si vous ne souhaitez pas gérer une comptabilité complète.
