Acheter une passoire thermique peut devenir une véritable opportunité si vous savez jouer sur son étiquette énergétique. Avec la hausse du coût des travaux et les nouvelles contraintes légales, les logements classés F ou G se retrouvent souvent bradés. Bien informé, vous pouvez transformer cette faiblesse en levier de négociation puissant.
Comprendre l’impact du DPE sur le prix immobilier
Qu’est-ce qu’une passoire thermique
Une passoire thermique désigne un logement mal isolé, classé DPE F ou G. Ces biens consomment énormément d’énergie pour se chauffer, ce qui engendre des factures élevées et un confort réduit. En 2025, plus de 5 millions de logements en France sont concernés, majoritairement dans l’ancien.
Comment le classement F ou G influence la valeur du bien
Un logement énergivore perd automatiquement de son attractivité. Les acheteurs anticipent les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer le DPE. Selon les études de notaires, la décote peut atteindre 10 à 20 % du prix initial.
De plus, la législation rend ces biens de moins en moins exploitables : certaines passoires thermiques ne pourront plus être mises en location, ce qui réduit encore leur valeur. Pour l’acquéreur, cette situation représente un levier de négociation puissant.
Autre conséquence : les banques prennent désormais en compte le DPE lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Un logement mal classé peut impliquer un financement plus difficile, ce qui pousse le vendeur à accepter une remise.
Enfin, les acheteurs avertis savent que chaque classe gagnée dans le DPE peut valoriser le logement. Un bien rénové passant de G à D peut prendre plusieurs dizaines de milliers d’euros de plus sur le marché.
Résultat : l’écart entre un logement performant et une passoire thermique ne cesse de s’élargir. Celui qui achète au bon prix a donc une vraie carte à jouer, à condition d’anticiper les coûts de rénovation.
Pourquoi les passoires thermiques se négocient moins cher
Le poids des futures interdictions de location
La réglementation française prévoit une interdiction progressive de louer les logements trop énergivores. Depuis 2023, les biens classés G+ sont déjà exclus du marché locatif, et les autres catégories suivront d’ici 2030. Cette contrainte légale réduit l’intérêt d’un logement classé F ou G pour les investisseurs.
Un propriétaire vendeur le sait : son bien perd de la valeur s’il ne peut plus générer de revenus locatifs. Pour un acheteur, c’est un argument de négociation majeur qui peut justifier une baisse immédiate du prix affiché.
Dans les grandes villes où la demande est forte, cet aspect accentue encore la pression : personne ne veut d’un bien bloqué par la loi. Le vendeur a donc tout intérêt à accepter une décote pour conclure rapidement.
Les coûts de rénovation énergétique à prévoir
La rénovation énergétique est incontournable pour remettre une passoire thermique à niveau. Cela implique souvent :
- Isolation — combles, murs, planchers, fenêtres.
- Chauffage — remplacement d’une vieille chaudière par une pompe à chaleur ou un système plus performant.
- Ventilation — mise en place d’une VMC pour améliorer la qualité de l’air et réduire l’humidité.
Ces travaux représentent un budget conséquent, pouvant aller de 20 000 à 50 000 € selon la taille et l’état du bien. L’acheteur qui chiffre précisément ces coûts dispose d’un levier de négociation solide pour réduire le prix d’achat.
À cela s’ajoutent les incertitudes : hausse du prix des matériaux, disponibilité des artisans qualifiés, délais de chantier. Tous ces éléments créent un risque que l’acquéreur doit compenser par une remise initiale.
Enfin, même si des aides existent (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, primes énergie), elles ne couvrent jamais l’intégralité du projet. Cet écart financier pèse lourdement sur le budget global, ce qui justifie encore une décote significative au moment de l’achat.
Stratégies pour négocier efficacement une passoire thermique
Chiffrer précisément les travaux à réaliser
Avant de faire une offre, il est essentiel de demander un audit énergétique ou au minimum plusieurs devis auprès d’artisans. Cela permet de savoir combien coûteront l’isolation, le changement du chauffage ou la pose de nouvelles fenêtres. Un acheteur qui arrive avec des chiffres précis peut justifier une réduction immédiate du prix.
Par exemple, si les travaux sont estimés à 35 000 €, il devient crédible de négocier une remise équivalente. Le vendeur ne peut pas contester des chiffres concrets, surtout si plusieurs devis concordent.
Ce travail préparatoire rassure aussi les banques, qui voient que le projet est cadré et que l’acheteur anticipe bien les coûts à venir. Cela renforce la crédibilité lors de la discussion sur le prix.
Utiliser les aides et subventions comme levier de négociation
Un autre argument consiste à montrer au vendeur que même avec les aides publiques disponibles (MaPrimeRénov’, éco-PTZ, primes énergie, certificats d’économie d’énergie), une part importante des travaux restera à charge de l’acheteur. Cela permet de légitimer une baisse supplémentaire.
En pratique, les aides couvrent rarement plus de 30 à 40 % du budget global. Si les travaux s’élèvent à 40 000 €, l’acheteur doit encore avancer plus de 20 000 € après déduction. Cet effort financier devient un argument pour réduire le prix initial.
De plus, certaines subventions ne sont accessibles qu’après l’achat et le dépôt de dossiers administratifs, ce qui entraîne des délais et de la complexité. Ces contraintes peuvent peser lourd dans la balance de la négociation.
Enfin, rappeler au vendeur que plus un bien reste longtemps sur le marché, plus il se déprécie, renforce la position de l’acquéreur. En acceptant une décote dès maintenant, le vendeur évite de voir son logement classé F ou G perdre encore plus de valeur à l’avenir.
Résultat : en combinant chiffrage précis des travaux et connaissance des aides, un acheteur peut transformer une passoire thermique en opportunité d’achat rentable.
