Le classement des SCPI 2026 s’appuie sur les performances publiées en 2025 et ne se limite plus au seul taux de distribution (TD). Dans un marché marqué par des ajustements de prix de part, la lecture des rendements gagne à être complétée par la Performance Globale Annuelle (PGA), qui additionne distribution et évolution du prix sur l’année.
Entre l’essor de SCPI récentes aux scores élevés et une hiérarchie qui continue d’évoluer, ce classement des meilleures SCPI permet de dégager rapidement les grandes tendances et les points d’attention pour comparer les SCPI.
Un marché SCPI encore sous tension, mais plus lisible
Le marché sort progressivement du choc des taux mais reste fragile. Après une année 2023 très perturbatrice et une année 2024 où la liquidité a été un sujet pour certains véhicules, 2025 demeure une période de surveillance.
Plusieurs SCPI ont réajusté leur prix de part et certaines ont modifié leur cadre de fonctionnement, jusqu’à basculer en capital fixe afin de mieux maîtriser les entrées et sorties. Dans le même temps, la baisse graduelle des taux redonne un peu de visibilité et facilite l’atterrissage des valeurs sur une partie des actifs, en particulier les immeubles les mieux situés et de meilleure qualité.
Collecte : la stabilisation se dessine
La collecte reste un bon baromètre de confiance, et 2025 confirme surtout un atterrissage après deux années de correction.
Après un sommet en 2022, elle a fortement ralenti en 2023 (-34%) puis a de nouveau décroché en 2024 (-39%), autour de 4,7 Md€, soit un niveau comparable à 2015. En 2025, un redressement modéré se dessine à environ 5,5 Md€ (+17% vs 2024), mais le marché reste loin des niveaux d’avant-crise, ce qui évoque davantage une stabilisation qu’un vrai rebond.
Plusieurs éléments expliquent pourquoi la collecte ne retrouve pas encore un rythme élevé, malgré ce frémissement :
- Liquidité : le sujet des parts en attente de retrait a durablement marqué les épargnants, et la capacité à sortir reste un critère de sélection majeur.
- Ajustements de prix : les baisses de prix de parts ont entretenu l’attentisme (“attendre le point bas”) et ont imposé un tri plus sévère entre SCPI.
- Crédit et effet de levier : même si les conditions se desserrent, l’accès au crédit reste plus sélectif qu’avant, ce qui limite mécaniquement les montants investis.
- Concurrence des placements de taux : fonds euros et produits à rendement “lisible” continuent de capter une partie de l’épargne prudente.
- Recomposition de la collecte : la collecte se reconcentre sur des SCPI jugées plus lisibles (souvent diversifiées, parfois plus européennes ou plus récentes), tandis que d’autres restent pénalisées par leur exposition sectorielle ou leur historique récent.
En clair, 2025 marque un retour progressif de flux, mais dans un marché où la collecte est plus sélective et où la confiance se reconstruit lentement.
La PGA : l’indicateur clé pour lire la performance en 2025
En 2025, se limiter au seul taux de distribution (TD) ne suffit plus. C’est d’ailleurs dans cet esprit que l’AMF et l’ASPIM insistent sur une présentation plus rigoureuse des performances, notamment lorsque les prix de parts évoluent.
Le TD peut en effet être mécaniquement influencé par des ajustements de prix, là où la PGA (Performance Globale Annuelle) donne une lecture plus complète en combinant distribution et variation du prix de part sur l’année. En 2025, la PGA moyenne ressort à +1,46%, ce qui met en évidence l’impact des corrections de prix sur la performance globale et rend les comparaisons entre SCPI plus lisibles.
Top 10 des SCPI 2026 par performance globale annuelle (PGA 2025)
Le classement PGA 2025 est très clair : Wemo One prend la tête avec 15,27%, suivie de Sofidynamic (14,04%) puis Reason (13,90%). Derrière, Iroko Atlas (9,41%) et MomenTime (9,25%) prolongent la dynamique des SCPI récentes, avant un groupe resserré autour de 8,5–9% (Comète, EDR Europa, Upêka, Transitions Europe, Darwin RE01).
Dans ce classement PGA 2025, plusieurs SCPI récentes peuvent afficher une performance “gonflée” par un effet relutif. Au lancement, la collecte arrive parfois plus vite que le rythme d’investissement : tout l’argent n’est pas encore placé dans des immeubles, mais la SCPI peut tout de même distribuer des dividendes en s’appuyant sur cette phase de démarrage. Comme la PGA intègre la distribution (en plus de l’évolution du prix de part), cet effet peut tirer la performance globale vers le haut sur une première année, avant de se normaliser à mesure que la collecte est pleinement investie et que la performance dépend surtout des loyers du portefeuille.
| SCPI | PGA 2025 | PGA 2024 | Stratégie | Zone | |
| 1 | Wemo One | 15,27% | / | Diversifiée | France / Europe |
| 2 | Sofidynamic | 14,04% | 9,52% | Diversifiée | France / Europe |
| 3 | Reason | 13,90% | / | Diversifiée | Europe |
| 4 | Iroko Atlas | 9,41% | / | Diversifiée | Europe / International |
| 5 | MomenTime | 9,25% | / | Diversifiée | France / International |
| 6 | Comète | 9,00% | 11,18% | Diversifiée | Europe / International |
| 7 | EDR Europa | 8,75% | / | Diversifiée | France / Europe |
| 8 | Upêka | 8,71% | 7,96% | Diversifiée | Europe |
| 9 | Transitions Europe | 8,60% | 8,25% | Diversifiée | Europe |
| 10 | Darwin RE01 | 8,54% | / | Diversifiée | France / Europe |
Top 10 des SCPI 2026 par taux de distribution (TD 2025)
Voici, en parallèle, le Top 10 TD 2025, qui met en avant les SCPI ayant versé les distributions les plus élevées rapportées au prix de part :
| SCPI | TD 2025 | TD 2024 | Stratégie | Zone | |
| 1 | Wemo One | 15,27% | / | Diversifiée | France / Europe |
| 2 | Reason | 12,90% | / | Diversifiée | Europe |
| 3 | Iroko Atlas | 9,41% | / | Diversifiée | Europe / International |
| 4 | MomenTime | 9,25% | / | Diversifiée | France / International |
| 5 | Sofidynamic | 9,04% | 9,52% | Diversifiée | France / Europe |
| 6 | Comète | 9,00% | 11,18% | Diversifiée | Europe / International |
| 7 | EDR Europa | 8,75% | / | Diversifiée | France / Europe |
| 8 | Elevation Tertiom | 8,25% | / | Diversifiée | France |
| 9 | Mistral Sélection | 8,07% | 8,59% | Diversifiée | France / Europe |
| 10 | Eden | 8,00% | / | Diversifiée | Europe |
Autre que l’effet relutif, on observe aussi un point intéressant dans les classements 2025 : certaines SCPI affichent un TD identique à leur PGA. Cela s’explique simplement par le fait que, sur l’année, le prix de part n’a quasiment pas bougé (ou pas du tout). Dans ce cas, la performance globale se résume essentiellement à la distribution versée, et la PGA reflète donc presque exactement le TD.
Les tendances 2025 : un marché à trois vitesses
2025 met en évidence un marché SCPI à trois vitesses. En tête, des jeunes SCPI diversifiées, souvent très exposées à l’Europe, qui occupent une large part du haut des classements. Leur dynamique s’explique par des acquisitions réalisées dans un marché plus négociable, et, pour certaines, par un effet relutif en phase de lancement (une partie de la collecte n’étant pas immédiatement investie peut temporairement contribuer à la distribution des dividendes, ce qui soutient le TD et peut aussi influencer la PGA).
Au centre, un groupe de SCPI plus établies continue de délivrer des résultats réguliers, avec une hiérarchie qui évolue selon les arbitrages, la gestion locative et le rythme d’investissement. Enfin, plus en retrait, des véhicules plus anciens, souvent davantage exposés aux bureaux, restent freinés par les ajustements de prix, la recomposition des portefeuilles et une reprise plus lente sur les segments les plus sous pression.
Dans ce contexte, la lecture croisée TD / PGA devient indispensable pour comprendre d’où vient la performance, et pour comparer les SCPI de manière plus cohérente dans un marché très hétérogène.
Perspectives 2026 : un nouveau cycle, mais une polarisation qui s’installe
Un nouveau cycle immobilier semble se dessiner, et la reprise ne se limite plus à la France : le marché repart aussi à l’échelle européenne, ce qui redonne de la profondeur aux opportunités d’investissement. Dans ce cadre, après une collecte 2024 très faible, 2025 marque un regain d’élan, à la fois sur la collecte et sur les performances observées sur une partie du marché, ce qui crée une base de lecture plus constructive pour 2026.
Pour autant, 2026 devrait prolonger une tendance structurante : la polarisation. D’un côté, des jeunes SCPI capables d’afficher des performances très élevées, souvent parce qu’elles se sont lancées au bon moment, dans un marché favorable aux acheteurs. De l’autre, des SCPI plus anciennes, en particulier certaines SCPI bancaires très exposées aux bureaux, qui restent freinées par leur héritage de portefeuille et les ajustements de valorisation.
Enfin, une tendance de fond se renforce : la SCPI diversifiée européenne devient progressivement un standard. La plupart des nouvelles SCPI lancées adoptent ce “portrait robot” (diversification sectorielle, déploiement opportuniste, forte composante européenne), avec l’objectif de capter des rendements à l’acquisition plus attractifs et d’amortir les à-coups d’un marché devenu durablement plus hétérogène.
