Investir en 2026 vous attire, mais les règles bougent : amortissement proposé, fiscalité sous tension, neuf en recul. Voici, en clair, ce qui bloque encore la relance du locatif privé et ce qui pourrait réellement redonner confiance aux bailleurs particuliers.
Pourquoi l’investissement locatif s’essouffle
Fin du dispositif Pinel et chute du neuf
Depuis la fin du dispositif Pinel, les ventes de logements neufs aux investisseurs ont chuté de manière spectaculaire. Selon les promoteurs, les achats dans le neuf ont été divisés par dix depuis 2023. Ce recul s’explique par l’absence d’un successeur clair, laissant les particuliers sans repère fiscal pour investir sereinement.
En parallèle, les coûts de construction continuent de grimper, rendant la rentabilité difficile à atteindre. De nombreux programmes sont reportés ou annulés, notamment dans les grandes villes où la demande locative reste pourtant forte. Le marché du neuf traverse donc une crise structurelle, aggravée par l’incertitude législative.
Fiscalité et interdictions de louer : la double peine pour les bailleurs
La pression fiscale, nationale et locale, pèse lourdement sur les propriétaires. Entre les taxes foncières en hausse et les nouvelles contraintes énergétiques, le rendement locatif s’érode. Les interdictions de louer les passoires thermiques découragent également les investisseurs à maintenir leurs biens sur le marché.
Résultat : beaucoup préfèrent vendre plutôt que rénover. Les logements sortent du parc locatif alors que la demande explose. Une équation impossible à résoudre sans un cadre fiscal stable et motivant pour les bailleurs privés.
Un nouveau statut fiscal à l’étude pour 2026
Le projet d’amortissement proposé par le gouvernement
Le ministre du Logement a proposé un nouveau cadre pour relancer l’investissement locatif : un mécanisme d’amortissement annuel de 2 % sur la valeur du bien. L’idée est de permettre aux propriétaires de déduire une partie de leur investissement de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi leur imposition.
Mais pour les professionnels, cette mesure reste insuffisante. Le dispositif, trop limité dans le temps et excluant les logements anciens, n’aurait qu’un impact marginal sur les décisions d’achat. Le secteur espère un amortissement plus élevé, autour de 3,5 %, comme le suggère le rapport Daubresse-Cosson.
Ce que réclament les professionnels du secteur
Les acteurs de l’immobilier réclament depuis longtemps un statut fiscal pérenne pour les bailleurs privés. Ils demandent une visibilité à long terme, une simplification des règles et une meilleure reconnaissance de leur rôle dans la production de logements. Le flou actuel crée un climat d’attente, qui paralyse les décisions d’investissement.
Pour relancer la machine, les experts estiment que le gouvernement doit aller au-delà du symbole. Une vraie réforme fiscale, cohérente et durable, permettrait enfin de rééquilibrer le marché entre offre et demande locative.
Comment redonner confiance aux investisseurs particuliers
Les pistes de relance crédibles selon les experts
Pour restaurer la confiance, plusieurs leviers concrets sont envisagés : un amortissement plus généreux, une stabilité fiscale sur dix ans et des incitations à la rénovation énergétique. Ces mesures permettraient de redonner du sens économique à l’investissement locatif, tout en soutenant la transition du parc immobilier.
Les experts appellent également à mieux valoriser le rôle social des bailleurs privés. En facilitant la location à loyers modérés ou via des dispositifs garantissant les revenus, l’État pourrait encourager une nouvelle vague d’investissements responsables.
Le rôle clé du Parlement dans la relance du locatif
Le Parlement aura la responsabilité d’ajuster les paramètres de ce futur statut : taux d’amortissement, durée d’engagement, critères de performance énergétique. Ces curseurs seront décisifs pour déterminer la portée réelle du dispositif. Les députés devront trouver un équilibre entre attractivité et efficacité budgétaire.
Pour l’heure, la filière immobilière reste prudente. Sans un signal fort, la relance restera théorique. Mais avec une stratégie claire, le marché locatif pourrait redevenir en 2026 un levier majeur pour répondre à la crise du logement.
