Le gouvernement prépare un nouveau statut fiscal pour les bailleurs privés dès 2026. Une mesure attendue depuis plus de dix ans, censée relancer l’investissement locatif et redonner confiance aux propriétaires dans un marché en pleine tension. Voici ce que prévoit concrètement le projet.
Un statut fiscal longtemps attendu par les propriétaires
Dix ans de promesses avant le grand saut législatif
Depuis plus d’une décennie, les associations de propriétaires réclament un cadre fiscal stable pour encourager l’investissement locatif. Malgré de multiples rapports et propositions, aucun dispositif pérenne n’avait vu le jour. L’idée refait enfin surface dans le projet de loi de finances 2026, portée par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun.
Ce nouveau statut vise à simplifier la fiscalité des bailleurs et à remplacer les dispositifs temporaires comme le Pinel. L’objectif est de redonner confiance aux particuliers pour investir dans le neuf, alors que les ventes ont chuté de près de 40 % en un an selon la FPI.
Pourquoi le gouvernement veut « un électrochoc pour investir dans la pierre »
Face à la baisse du nombre de logements disponibles et à la crise du logement locatif, le gouvernement veut créer un véritable signal en faveur de la pierre. Le ministre parle d’un “électrochoc” nécessaire pour enrayer le désengagement des bailleurs privés.
Entre encadrement des loyers, hausse de la taxe foncière et normes énergétiques renforcées, de nombreux propriétaires s’éloignent du marché. L’idée d’un amortissement fiscal vise donc à récompenser ceux qui s’engagent à long terme dans la mise à disposition de logements.
Ce que prévoit concrètement le projet de loi 2026
Le principe de l’amortissement fiscal à 2 %
Le texte introduit un mécanisme simple : chaque investisseur pourra déduire 2 % de la valeur de son bien neuf chaque année de ses revenus locatifs. Cet amortissement fiscal permettra de réduire l’impôt sur le revenu pendant toute la durée de détention, à condition que le logement soit loué.
Cette approche s’inspire de modèles européens où l’amortissement est la règle, contrairement à la France, qui fonctionnait jusque-là par réductions d’impôts ponctuelles. Le dispositif remplacera progressivement le Pinel, dont la fin est prévue fin 2024, pour instaurer une solution durable et plus lisible.
Les propositions des députés pour renforcer le dispositif
Plusieurs parlementaires jugent le taux de 2 % trop faible pour créer un véritable effet d’aubaine. François Jolivet propose ainsi 3,5 % pour les biens neufs, tandis que Mickaël Cosson défend 4 % dans le neuf et 3,5 % dans l’ancien. L’objectif est de mieux compenser le risque pris par les bailleurs.
Certains députés, comme Salvatore Castiglione, souhaitent même un bonus pour les propriétaires qui pratiquent des loyers inférieurs au marché. Ces débats traduisent une volonté commune : rendre le dispositif plus attractif sans alourdir le coût pour l’État.
Quels impacts pour les investisseurs et le marché locatif ?
Un levier fiscal aux effets encore limités ?
Si l’amortissement à 2 % marque une avancée symbolique, il reste insuffisant pour relancer massivement le marché. Les professionnels du secteur saluent la reconnaissance du rôle des bailleurs privés, mais soulignent que le rendement locatif net reste inférieur à celui d’autres placements financiers.
La mesure pourrait cependant stabiliser le marché du neuf, en attirant des investisseurs prudents. À moyen terme, elle pourrait inciter à la construction de 40 000 logements supplémentaires par an, selon les estimations de la Fnaim et du ministère du Logement.
Vers un compromis plus incitatif ?
Les débats parlementaires à venir devraient déterminer le taux final d’amortissement. Un compromis autour de 3 à 3,5 % permettrait un meilleur équilibre entre attractivité pour les investisseurs et coût budgétaire pour l’État. Le ministre du Logement y voit un levier durable pour relancer la construction.
Dans un contexte de tension sur le logement, cette réforme pourrait marquer une étape clé pour redonner confiance aux bailleurs. Si elle s’accompagne d’un allégement réglementaire, elle pourrait amorcer un nouveau cycle vertueux d’investissement dans la pierre.
