C’est désormais officiel : à compter du 1er août 2025, le taux du Livret A passera de 2,4 % à 1,7 %, comme l’a confirmé le ministère de l’Économie. Cette baisse, largement anticipée en raison du ralentissement de l’inflation, marque un tournant pour les épargnants français. Déjà, le rendement réel du Livret A était devenu négatif face à l’augmentation du coût de la vie — il le sera désormais encore davantage, avec une rémunération inférieure à celle de nombreux fonds en euros ou comptes à terme.
Pour les 55 millions de détenteurs du Livret A, cette annonce pose une question simple : où placer son argent désormais pour obtenir un rendement satisfaisant sans exposer son capital à des risques excessifs ? Si les produits réglementés semblent perdre en attractivité, d’autres solutions reviennent sur le devant de la scène.
Parmi elles, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) s’imposent comme une alternative solide, accessible et performante. Avec des taux de distribution proches ou supérieurs à 5 % sur les derniers trimestres, ce placement immobilier mutualisé attire de plus en plus d’épargnants en quête de revenus complémentaires stables. Mais comment expliquer cette résilience ? Et à qui les SCPI s’adressent-elles réellement en 2025 ?
Contexte macro-économique : un Livret A dévalué
Le taux du Livret A n’est pas déterminé de manière arbitraire. Il résulte d’une formule calculée par la Banque de France, basée sur la moyenne entre l’inflation hors tabac sur un an et le taux interbancaire à trois mois (Euribor 3 mois). Lorsque ces deux indicateurs baissent, le taux du Livret A est mécaniquement révisé à la baisse.
C’est ce qui se passe en 2025. L’inflation, après avoir atteint des sommets entre 2022 et 2023, est revenue à un niveau modéré. Selon l’INSEE, elle s’établit autour de 0,9 % en rythme annuel. De son côté, l’Euribor a également reculé, dans un contexte de détente monétaire initiée par la Banque centrale européenne. Le résultat est clair : la formule de calcul débouche sur un taux théorique de 1,6 à 1,8 %, justifiant sa révision à 1,7 % à partir du 1er août 2025.
L’épargne de précaution est de moins en moins rémunératrice et si ce nouveau taux reste supérieur à ceux observés avant la flambée inflationniste, il marque néanmoins un recul sensible pour les épargnants. Placé à 2,4 % depuis février 2023, le Livret A offrait une rémunération plus compétitive face à la volatilité des marchés. Son abaissement à 1,7 % envoie un signal clair : le rendement des produits d’épargne réglementée entre dans une phase d’érosion, à mesure que l’environnement économique se stabilise.
Dans ce contexte, le Livret A continue de remplir sa fonction d’épargne liquide et sécurisée, mais il ne suffit plus à protéger le capital contre l’inflation. Pour les épargnants à la recherche d’un revenu plus substantiel, d’autres solutions patrimoniales doivent être envisagées, à commencer par les SCPI, qui offrent des rendements supérieurs et une véritable diversification immobilière. C’est ce que nous allons explorer dans la suite de l’article.
SCPI : un placement alternatif qui résiste
Face à la baisse du rendement du Livret A, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) s’imposent comme une alternative crédible pour les épargnants en quête de revenus plus attractifs. Ces véhicules d’investissement immobilier collectif permettent d’acheter des parts dans un parc immobilier diversifié, géré par une société de gestion, sans avoir à gérer directement les biens. En contrepartie, les épargnants perçoivent des revenus potentiels réguliers, issus des loyers collectés.
Des performances encore solides début 2025
Selon les données compilées par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier), le taux de distribution moyen des SCPI s’établissait à environ 4,5 % au premier trimestre 2025, un niveau stable par rapport à l’année précédente. Certaines SCPI, plus dynamiques ou positionnées sur des marchés spécifiques, affichent même des rendements supérieurs à 5 %, voire 6 % pour les plus performantes.
Cette résilience s’explique par plusieurs facteurs :
- La diversification du patrimoine : bureaux, commerces, logistique, santé, éducation…
- Une gestion active : renégociation des baux, arbitrages, investissements ciblés
- Une stratégie long terme : les SCPI n’ont pas vocation à suivre les cycles de marché de manière instantanée, ce qui permet une meilleure absorption des chocs conjoncturels
Contrairement aux produits d’épargne réglementée, dont le rendement est directement indexé sur les taux de marché ou l’inflation, les SCPI tirent leur performance de la qualité de leur gestion locative et de leur stratégie d’acquisition. C’est ce qui explique leur relative stabilité dans un environnement de taux en baisse.
Une alternative à considérer… sous certaines conditions
Il serait toutefois réducteur d’opposer SCPI et Livret A sans nuance. Ces deux placements ne répondent pas aux mêmes objectifs :
- Le Livret A reste une épargne liquide, garantie et exonérée d’impôts, idéale pour les besoins de court terme ou la constitution d’une réserve de précaution.
- Les SCPI, elles, sont des placements de moyen à long terme, avec un horizon conseillé d’au moins 8 ans, et un risque de perte en capital à prendre en compte.
Mais pour les épargnants disposant d’une épargne déjà sécurisée et souhaitant générer des revenus complémentaires plus intéressants, les SCPI offrent une réponse adaptée. Elles permettent d’accéder à l’immobilier professionnel à partir de quelques centaines d’euros, sans les contraintes de la gestion locative individuelle.
Démarches à suivre pour bien investir en SCPI
Investir dans une SCPI ne s’improvise pas. Si ces supports peuvent offrir des rendements attractifs, il est essentiel de respecter certaines étapes pour faire un choix éclairé, adapté à son profil et à ses objectifs. Voici les trois grandes étapes à suivre.
S’informer : lire les avis, comprendre le fonctionnement
Avant de souscrire à une SCPI, il est fondamental de comprendre son fonctionnement, les risques associés et les caractéristiques propres à chaque société de gestion. Certaines SCPI affichent des performances élevées, mais au prix d’une stratégie plus risquée ; d’autres privilégient la stabilité, avec un rendement plus modéré.
Pour vous faire une opinion éclairée, n’hésitez pas à consulter des avis SCPI fiables et détaillés, rédigés à partir de données récentes et objectives. Ces retours permettent d’identifier les points forts et les limites de chaque solution, mais aussi de comparer les frais, le taux d’occupation, la régularité des distributions ou la stratégie d’investissement.
Choisir la bonne typologie de SCPI
Il existe plusieurs types de SCPI, qui répondent à des stratégies patrimoniales différentes. Voici les principales.
SCPI de rendement
Les SCPI de rendement sont les plus répandues. Leur objectif est de générer des revenus locatifs réguliers, distribués chaque trimestre aux investisseurs. Elles investissent majoritairement dans de l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, logistique), en France ou à l’étranger. Elles sont particulièrement adaptées aux épargnants souhaitant percevoir un complément de revenus.
SCPI européennes
Les SCPI européennes investissent principalement dans des immeubles situés hors de France. Elles permettent ainsi de diversifier son portefeuille géographiquement, mais aussi de bénéficier d’une fiscalité souvent plus favorable grâce aux conventions fiscales internationales. Ce type de SCPI intéresse particulièrement les contribuables fortement imposés en France.
SCPI fiscales
Moins répandues, elles s’adressent aux investisseurs cherchant avant tout à réduire leur impôt sur le revenu. Elles reposent sur des dispositifs spécifiques comme Malraux, déficit foncier ou encore Pinel. Elles sont à manier avec précaution, car elles sont généralement moins liquides et moins axées sur le rendement immédiat.
Optimiser son investissement : démembrement, simulation et stratégie personnalisée
Selon votre horizon de placement, votre fiscalité et vos objectifs patrimoniaux, il peut être judicieux d’envisager des stratégies spécifiques.
Investir en démembrement
Le démembrement SCPI consiste à acquérir uniquement la nue-propriété d’une SCPI pendant une période donnée (5, 7 ou 10 ans en général), tandis qu’un autre investisseur perçoit les revenus locatifs (usufruit). Ce montage permet de bénéficier d’un prix d’achat décoté, sans impôt ni prélèvement sociaux pendant la durée du démembrement. À l’issue, l’investisseur récupère la pleine propriété, sans frais supplémentaires. C’est une stratégie prisée pour optimiser sa fiscalité ou préparer une transmission.
Faire une simulation personnalisée
Avant d’investir, il est recommandé d’estimer précisément le rendement potentiel en fonction de votre budget, de votre fiscalité et de la durée d’investissement envisagée. Un outil de simulation SCPI permet de comparer différentes SCPI, d’évaluer les revenus attendus et de visualiser l’impact fiscal. C’est une étape clé pour valider la cohérence entre le placement et vos objectifs patrimoniaux.
Étude de cas : SCPI vs Livret A sur 3 ans
Pour illustrer concrètement les différences de rendement entre un placement en SCPI et un Livret A, prenons un exemple simple. Supposons qu’un épargnant dispose de 50 000 € à placer en juillet 2025. Il hésite entre :
- Laisser cette somme sur son Livret A, désormais rémunéré à 1,7 % net,
- Ou investir dans une SCPI de rendement, offrant en moyenne un rendement brut de 5 % par an (hypothèse tout à fait réaliste sachant que la meilleure SCPI a dégagé un taux de distribution de 11,18% en 2024).
Hypothèse 1 : Livret A – 1,7 % net par an
Le Livret A est exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux. À 1,7 %, les intérêts générés sur 3 ans seraient :
| Année | Capital en début d’année | Intérêts annuels | Capital en fin d’année |
| 2025 | 50 000 € | 850 € | 50 850 € |
| 2026 | 50 850 € | 864,45 € | 51 714,45 € |
| 2027 | 51 714,45 € | 879,15 € | 52 593,60 € |
Gain total sur 3 ans : +2 593,60 €
Hypothèse 2 : SCPI – 5 % brut par an
Les revenus issus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu (selon votre tranche marginale d’imposition) ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Prenons le cas d’un investisseur dont la TMI est de 11 %, soit une fiscalité totale de 28,2 % sur les revenus perçus.
Rendement net estimé : 5 % × (1 – 0,282) = 3,59 %
| Année | Capital investi | Revenus annuels nets | Capital estimé (hors plus-value) |
| 2025 | 50 000 € | 1 795 € | 50 000 € |
| 2026 | 50 000 € | 1 795 € | 50 000 € |
| 2027 | 50 000 € | 1 795 € | 50 000 € |
Gain total sur 3 ans : +5 385 €
Conclusion de l’étude de cas
- SCPI : rendement net plus élevé, mais avec un risque de perte en capital et une moindre liquidité
- Livret A : capital garanti, fiscalité favorable, mais rendement en déclin
Pour un épargnant disposant déjà d’une épargne de précaution, investir une partie de son capital en SCPI permettrait de doubler les gains à horizon 3 ans, tout en accédant à l’immobilier tertiaire sans gestion.
Cette comparaison souligne l’intérêt d’une diversification patrimoniale, en répartissant intelligemment son capital entre sécurité (Livret A) et rendement (SCPI).
Les risques à connaître avant d’investir
Si les SCPI offrent un couple rendement/risque souvent plus attractif que les livrets réglementés, elles n’en demeurent pas moins des placements immobiliers à moyen ou long terme, avec un certain nombre de risques qu’il convient de bien comprendre avant de se lancer.
Risque de perte en capital
Contrairement au Livret A ou aux fonds euros d’une assurance vie, le capital investi en SCPI n’est pas garanti. Il est exposé à l’évolution du marché immobilier, à la qualité des locataires, ainsi qu’aux décisions de la société de gestion. En cas de baisse du prix des parts, ou si une SCPI accumule des impayés, l’épargnant peut récupérer un montant inférieur à son investissement initial.
Risque de liquidité
La revente des parts n’est pas toujours immédiate. Même si la majorité des SCPI sont à capital variable et disposent d’un marché secondaire actif, il peut exister un délai de plusieurs semaines voire mois pour sortir du placement, notamment en période de baisse du marché ou de déséquilibre entre l’offre et la demande.
Il s’agit donc d’un placement à envisager sur un horizon long, généralement de 8 à 10 ans.
Fiscalité
Les revenus distribués par les SCPI sont imposés comme des revenus fonciers, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Cela peut réduire significativement le rendement net, en particulier pour les foyers fortement imposés.
Des solutions existent pour optimiser cet aspect :
- L’investissement via une assurance vie (dans une SCPI éligible en unités de compte),
- L’achat en démembrement de propriété,
- Ou encore l’orientation vers des SCPI européennes, dont la fiscalité est généralement plus favorable.
Risque lié à la gestion
Enfin, la performance d’une SCPI dépend de la qualité de sa gestion. Le choix des actifs, la capacité à sélectionner de bons locataires, à renégocier les baux, à revendre certains biens au bon moment… autant de facteurs qui influencent directement la rentabilité. Il est donc essentiel de sélectionner une société de gestion reconnue, transparente et expérimentée.
Un risque maîtrisable par la diversification
Investir en SCPI n’est pas sans risque, mais ce risque peut être encadré et réduit par une stratégie de diversification :
- Répartir son capital sur plusieurs SCPI aux stratégies complémentaires,
- Mélanger SCPI françaises et européennes,
- Intégrer les SCPI dans une allocation globale cohérente avec son profil investisseur.
La clé : ne pas tout miser sur une seule SCPI, ni investir une part trop importante de son patrimoine sans horizon clair.
SCPI : une alternative solide pour redonner du sens à votre épargne
Alors que le taux du Livret A sera abaissé à 1,7 % au 1er août 2025, de nombreux épargnants s’interrogent sur la pertinence de laisser dormir leur capital sur un produit à faible rendement. Dans un environnement de taux plus bas, l’enjeu n’est plus simplement de sécuriser son épargne, mais de lui redonner une perspective de croissance sans pour autant s’exposer à une volatilité excessive.
Les SCPI offrent une réponse équilibrée à cette problématique : rendement stable, accessibilité, gestion déléguée et diversification immobilière. À condition de bien comprendre les mécanismes et les risques associés, elles peuvent constituer un levier puissant de complément de revenus ou de construction patrimoniale sur le long terme.
Comme toujours, la clé reste l’adéquation entre votre profil, vos objectifs et votre horizon d’investissement. Comparer, simuler, s’informer, choisir le bon support et la bonne fiscalité sont autant d’étapes indispensables pour investir efficacement.
En période de transition économique, ce sont souvent les décisions posées, rationnelles et documentées qui permettent de construire les patrimoines les plus résilients.
