En 2026, vendre son bien immobilier pourrait coûter bien plus cher qu’aujourd’hui. Le gouvernement et plusieurs députés préparent une réforme majeure des plus-values immobilières, qui risque d’alourdir la note pour tous les propriétaires. Résidences principales, secondaires ou terrains à bâtir : aucun n’y échapperait.
Ce qui change pour la vente d’une résidence principale
La fin de l’exonération automatique avant 5 ans de détention
Jusqu’à présent, la vente d’une résidence principale permettait d’éviter toute taxation, quel que soit le montant de la plus-value. Ce privilège fiscal pourrait disparaître dès 2026 pour les biens détenus depuis moins de cinq ans. L’objectif affiché : limiter les ventes rapides jugées spéculatives.
Concrètement, si vous vendez votre maison ou votre appartement avant cinq ans de détention, la plus-value pourrait être imposée, sauf exceptions. Cette mesure, discutée à l’Assemblée nationale, marquerait un tournant dans la fiscalité immobilière française, jusqu’ici favorable aux propriétaires occupants.
Les élus justifient cette évolution par un souci « d’équité fiscale » et de lutte contre la spéculation. Pourtant, de nombreux professionnels craignent que cette taxation freine les mobilités résidentielles et pénalise les ménages contraints de déménager rapidement.
Les rares exceptions prévues par la réforme
Certains cas resteraient toutefois exonérés, notamment lorsque la vente est suivie du rachat d’une nouvelle résidence principale ou qu’elle intervient pour un motif impérieux : mutation professionnelle, séparation, décès ou entrée en EHPAD. Ces situations seront strictement encadrées et devront être justifiées.
Les experts conseillent d’anticiper ces changements dès à présent. En cas de projet de vente, mieux vaut agir avant la mise en œuvre de la réforme pour conserver l’exonération actuelle. Les notaires, eux, redoutent un afflux de transactions fin 2025 avant le basculement du dispositif.
Cette première étape d’une réforme plus large laisse entrevoir une tendance claire : le gouvernement souhaite taxer davantage la valorisation immobilière, même pour les résidences principales. Une mesure qui risque de bouleverser le comportement des vendeurs en 2026.
Résidences secondaires et logements locatifs : vers une fiscalité alourdie
Disparition des abattements pour durée de détention
Actuellement, les propriétaires bénéficient d’un abattement croissant sur la durée de détention de leur bien, jusqu’à une exonération totale au bout de trente ans. Ce mécanisme avantageux pourrait bientôt disparaître pour les résidences secondaires et les biens locatifs. À la place, seule l’inflation serait prise en compte pour ajuster le prix d’achat.
Cette réforme mettrait fin à la logique récompensant la conservation du patrimoine sur le long terme. Les investisseurs qui détenaient leurs logements depuis plusieurs décennies perdraient une part importante de l’avantage fiscal qui justifiait jusqu’ici leur stratégie d’attente.
Pour le gouvernement, il s’agit de simplifier un système jugé « inégalitaire ». Mais pour les contribuables, cela représenterait une perte nette de plusieurs milliers d’euros sur chaque vente, surtout dans les zones où les prix ont fortement grimpé ces dix dernières années.
Introduction d’un impôt forfaitaire unique à 30 %
Autre changement majeur : la mise en place d’un prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur la plus-value imposable. Cette imposition uniforme s’appliquerait à tous les vendeurs, quel que soit le type de bien ou la durée de détention. La mesure pourrait entrer en vigueur en 2028, le temps d’ajuster les règles fiscales et de prévenir les abus.
Concrètement, cela signifierait qu’un appartement loué depuis 15 ans serait imposé au même taux qu’un bien acheté deux ans plus tôt. Un choc fiscal pour de nombreux investisseurs, notamment ceux qui comptaient sur la plus-value pour financer un nouveau projet immobilier ou leur retraite.
Face à ce durcissement, les spécialistes du patrimoine conseillent de planifier dès maintenant les ventes de biens non essentiels. Anticiper pourrait permettre d’échapper à cette fiscalité alourdie et de préserver une partie du capital accumulé.
Terrains à bâtir : vendre avant 2027 pour éviter la surtaxe
Une réforme pour accélérer la construction neuve
Le gouvernement souhaite aussi modifier la taxation sur les terrains à bâtir. Jusqu’à présent, les propriétaires profitaient d’abattements progressifs selon la durée de détention, rendant la vente plus avantageuse après plusieurs décennies. Ce système aurait eu pour effet pervers d’encourager la rétention foncière, freinant ainsi la construction de nouveaux logements.
Pour y remédier, la réforme portée par la députée Annaïg Le Meur prévoit de supprimer ces abattements et de calculer la plus-value en fonction de l’inflation. Autrement dit, le prix d’achat serait simplement réévalué, mais la plus-value nette serait ensuite imposée à un taux fixe de 30 %.
Cette mesure vise à libérer du foncier rapidement, afin de relancer la construction dans un contexte de crise du logement. Mais elle risque aussi de provoquer une vague de ventes précipitées dès 2026, les propriétaires cherchant à éviter la future surtaxe.
Les propriétaires incités à céder leurs terrains rapidement
Les experts estiment que 2026 sera une année charnière. Les détenteurs de terrains constructibles pourraient vouloir vendre avant le 1er janvier 2027 pour profiter encore du régime fiscal actuel. Après cette date, aucune durée de détention ne permettra plus d’alléger la facture.
Certains y voient une opportunité à court terme : la perspective d’une taxation plus lourde pourrait stimuler l’offre de terrains, favorable aux acheteurs et promoteurs. D’autres redoutent un effet inverse dès 2027, avec un net ralentissement du marché une fois la réforme entrée en vigueur.
Dans tous les cas, cette réforme confirme une tendance lourde : l’immobilier devient une cible privilégiée de la fiscalité française. Propriétaires, vendeurs et investisseurs devront désormais intégrer cette nouvelle donne avant de planifier leurs transactions.
