En 2024, 8 SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont ajusté leur prix de part à la baisse. Seules les SCPI en importante difficulté se sont vues dans l’obligation de baisser leur prix de souscription. L’audit des valeurs de reconstitution à la mi-année a aussi été l’occasion pour certaines SCPI de revaloriser leur prix de part sans attendre le début de l’année 2025.
Au cours des dernières années, les valeurs de reconstitution des SCPI ont été fortement influencées par les changements survenus sur le marché immobilier, notamment depuis 2022. De façon générale, la valeur du parc immobilier des SCPI a connu une baisse marquée, même si cette tendance varie selon les secteurs et les localisations géographiques.
Des variations marquées depuis 2022
Alors qu’avant 2022, les SCPI affichaient une décote moyenne supérieure à 3%, cette tendance s’est inversée en 2023. Cette année a été particulièrement difficile pour certaines SCPI historiques, qui ont vu leur valeur de reconstitution s’effriter, entraînant une baisse de la moyenne globale. Cependant, une légère amélioration a été observée en 2024, où la décote moyenne s’établissait à 0,72% à la mi-année. Cela montre que certaines SCPI commencent à se stabiliser après les turbulences des dernières années.
Il est important de noter que plusieurs SCPI avaient déjà ajusté leur prix de parts en 2023, en réaction aux changements observés sur le marché. En 2024, 8 autres SCPI ont suivi cette tendance en abaissant également leur prix de souscription. Toutefois, seules les SCPI en difficulté majeure ont pris cette décision. Par ailleurs, certaines SCPI ont même choisi de revaloriser leur prix de part avant la fin de l’année, profitant d’une légère amélioration de leur situation.
Stabilisation du marché immobilier en 2024
L’année 2023 a été marquée par une stabilisation progressive du marché immobilier, après des périodes de hausse des taux d’intérêt et d’inflation. Cette stabilisation s’est confirmée dans les premiers mois de 2024, offrant ainsi aux SCPI une bouffée d’air. Certaines SCPI ont tiré parti de cette période de hausse des taux pour réaliser des acquisitions intéressantes, tandis que d’autres ont vu la valeur de leur patrimoine diminuer, affectant ainsi leur valeur de reconstitution.
L’analyse menée sur l’évolution des SCPI entre 2018 et juin 2024 montre des disparités significatives entre les différentes sociétés, tant en termes de rendement que de prix des parts. Certaines SCPI ont su se démarquer malgré ces fluctuations, tandis que d’autres ont souffert de la baisse générale du marché immobilier.
La valeur de reconstitution : un indicateur clé
La valeur de reconstitution est un indicateur essentiel pour mesurer la santé d’une SCPI. Elle représente la valeur réelle du patrimoine immobilier et financier d’une SCPI et inclut également les frais d’acquisition. Cet indicateur permet aux investisseurs d’évaluer si la société de gestion parvient à réaliser des acquisitions de qualité, dont la valeur s’apprécie avec le temps. En cas de retournement du marché, une SCPI avec une forte valeur de reconstitution aura un matelas de sécurité plus important, ce qui est un avantage considérable.
L’étude menée par Louve Invest couvre l’évolution de la valeur de reconstitution de plus de 40 SCPI sur la période de 2018 à juin 2024. Elle cherche à répondre à plusieurs questions clés : comment les SCPI réagissent-elles face aux baisses du marché immobilier ? Quels secteurs sont les plus affectés ? Quelles sont les SCPI les plus vulnérables et quelles sont celles qui pourraient rebondir dans les années à venir ?
Méthodologie de l’étude
Pour réaliser cette analyse, les données ont été recueillies à partir des rapports annuels des SCPI ainsi que des publications officielles (bulletins trimestriels, annuels, etc.), disponibles sur les sites des sociétés de gestion. Certaines SCPI n’ayant pas encore effectué l’évaluation de leur parc immobilier à la mi-2024, ou n’ayant pas communiqué leurs résultats, ne sont pas incluses dans cette étude.
L’évolution des décotes des SCPI depuis 2018
Historiquement, les SCPI géraient leurs actifs avec un matelas de sécurité, affichant des décotes comprises entre 2,9% et 4,74% au cours des cinq dernières années. Cependant, 2023 a marqué un tournant avec un rapprochement entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution, conduisant à un écart quasi nul.
En juin 2024, un léger rebond a été observé, avec une décote moyenne de 0,72%. Ce redressement est encourageant, mais il reste à voir si cette tendance se confirmera d’ici la fin de l’année.
Disparités sectorielles
Les SCPI diversifiées ont historiquement affiché une faible volatilité sur leur valeur de reconstitution, avec des décotes allant de 1% à 3,3%. Ce caractère diversifié leur permet d’éviter les fluctuations violentes que peuvent connaître certaines SCPI spécialisées. À l’inverse, les SCPI de bureaux, autrefois soumises à des écarts importants, ont vu cette tendance s’inverser en 2023 avec une surcote de 1,91% en 2024.
Le secteur commercial montre également des signes d’amélioration, avec une décote de 2,13% en juin 2024, bien qu’une surcote significative de certaines SCPI comme Novapierre Allemagne (devenue Paref Prima) ait influencé la moyenne.
Zoom sur les SCPI de santé et de logistique
Les SCPI de santé, autrefois perçues comme un placement sûr, ont vu leur valeur de reconstitution chuter. Par exemple, la SCPI Primovie a enregistré une surcote de 4,79% au 31 décembre 2023, malgré les difficultés rencontrées par ce secteur.
Les SCPI de logistique, bien que peu nombreuses, continuent de montrer une stabilité relative. Toutefois, certaines, comme LF Opportunité Immo, affichent encore des décotes importantes, tandis que d’autres, comme Activimmo, conservent un écart modeste entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution.
Une résilience des SCPI en 2024 ?
Après une année 2023 marquée par des ajustements importants dans le secteur des SCPI, 2024 semble amorcer une reprise progressive. Bien que certaines SCPI soient toujours en difficulté, d’autres commencent à voir le bout du tunnel, comme en témoigne l’amélioration de la décote moyenne à mi-année.
Cependant, il reste à surveiller les prochains mois pour voir si cette tendance se confirmera avec les nouvelles évaluations du parc immobilier.
Pour les investisseurs, il est essentiel de comprendre que la durée moyenne d’investissement en SCPI est d’environ 22 ans. Malgré les fluctuations à court terme, ce placement reste attractif pour générer un complément de revenu passif, à condition de bien sélectionner les SCPI et de diversifier son portefeuille.
