En ce début d’année 2026, le marché locatif français montre un visage inédit. Les données observées en 2025 confirment une légère baisse de la tension locative, une première depuis six ans. Sans parler de retournement, cette inflexion modifie néanmoins les équilibres et impose une lecture plus fine pour les locataires comme pour les investisseurs.
2025 une année charnière pour la tension locative
Un indicateur en recul pour la première fois depuis 2019
L’année 2025 marque un tournant symbolique pour le marché locatif. Selon l’observatoire LocService, l’indicateur de tension locative, qui mesure le rapport entre la demande et l’offre, est passé de 4,8 à 4,69. La baisse est modérée, mais elle rompt avec six années consécutives de hausse.
Dans un marché historiquement contraint, ce signal est scruté de près. Il ne traduit pas une abondance nouvelle de logements, mais un ralentissement de la pression exercée sur le parc privé, notamment dans certaines zones urbaines hors Île-de-France.
Une détente réelle mais encore fragile en 2026
Cette évolution ne doit toutefois pas être surinterprétée. En 2026, le marché reste largement tendu, en particulier dans les grandes métropoles. La demande demeure supérieure à l’offre, mais elle progresse moins vite qu’auparavant.
Les loyers nationaux ont ainsi augmenté de seulement 0,6 % en 2025, un rythme inférieur à l’inflation. Cette quasi-stagnation constitue un changement de dynamique, sans pour autant annoncer un véritable rééquilibrage structurel.
Un marché locatif toujours contraint par l’offre
Production de logements neufs durablement affaiblie
La baisse de la tension ne s’explique pas par un retour de l’offre. La construction de logements neufs reste fortement ralentie depuis le choc des taux d’intérêt de 2022. En 2025, les mises en chantier sont restées à des niveaux historiquement bas.
Les coûts de construction élevés et des conditions de financement plus strictes continuent d’éloigner une partie des investisseurs. En 2026, cette faiblesse structurelle de l’offre limite toute détente durable du marché locatif.
DPE et retrait progressif de logements du parc
À cette situation s’ajoute l’impact des normes énergétiques. Les logements les plus énergivores poursuivent leur sortie progressive du marché locatif, malgré les ajustements récents du calendrier réglementaire. Certains propriétaires préfèrent vendre ou laisser vacant plutôt que d’engager des travaux coûteux.
Le parc ancien absorbe donc l’essentiel de la demande, maintenant une pression élevée sur les biens conformes et bien situés.
En 2026 un marché plus segmenté que jamais
Les grandes surfaces bénéficient d’un rééquilibrage
La détente observée en 2025 concerne principalement les logements familiaux. Les T3, T4 et maisons ont vu leurs loyers moyens reculer légèrement. Ce phénomène s’explique par le retour progressif de certains ménages vers l’accession à la propriété.
La baisse des taux d’intérêt par rapport au pic de 2023 a permis à des profils solvables de quitter le marché locatif, libérant une partie de l’offre sur ces segments en 2026.
Studios et petites surfaces toujours sous forte pression
À l’inverse, la tension reste très élevée sur les studios et T1. Les étudiants et jeunes actifs représentent 36 % des candidats à la location, avec une mobilité résidentielle élevée qui entretient la pression.
Avec un budget moyen déclaré de 821 euros par mois, l’accès aux grandes surfaces reste limité dans les métropoles. En 2026, le marché locatif ne se détend donc pas uniformément : il devient plus sélectif, rendant l’analyse locale indispensable pour éviter les mauvais arbitrages.
