Longtemps perçu comme marginal, le viager change de dimension. En 2026, ce marché pèse 1,5 milliard d’euros et séduit autant les seniors que les actifs. Faut-il y voir un simple effet de conjoncture ou une vraie stratégie patrimoniale durable ?
Le viager, un marché à 1,5 milliard d’euros en 2026
Le marché du viager représente aujourd’hui environ 5 500 transactions par an. Selon les dernières estimations, son volume d’affaires atteint 1,5 milliard d’euros. Un chiffre qui confirme son ancrage progressif dans le paysage immobilier français.
Cette dynamique s’explique par plusieurs facteurs : recul du pouvoir d’achat des retraités, allongement de la durée de vie et accès plus strict au crédit immobilier. Le viager apparaît alors comme une solution hybride entre vente classique et complément de revenus.
5 500 transactions et une dynamique nouvelle
Le dispositif repose sur deux piliers : un bouquet versé comptant à la signature et une rente mensuelle versée jusqu’au décès du vendeur. En viager occupé, la rente moyenne atteint environ 620 euros, avec un bouquet proche de 62 000 euros.
Les biens concernés restent majoritairement accessibles, avec une valeur moyenne autour de 276 000 euros. Seule une minorité dépasse les 500 000 euros, ce qui confirme le positionnement patrimonial intermédiaire du viager.
Viager occupé, libre ou nue-propriété
Le viager occupé concentre près de 65 % des transactions. Le vendeur continue d’habiter son logement tout en percevant un capital et une rente. Cette formule répond à un objectif clair : monétiser son patrimoine sans déménager.
- Viager occupé conservation du logement par le vendeur
- Viager libre bien immédiatement disponible
- Nue-propriété capital immédiat, usufruit conservé
Vous envisagez de vendre ou d’acheter en viager ? Comprendre ces mécanismes est essentiel avant toute décision patrimoniale.
Qui vend, qui achète et à quelles conditions
Le viager attire aujourd’hui deux profils bien distincts. D’un côté, des seniors souhaitant renforcer leur niveau de vie. De l’autre, des actifs en quête d’un placement immobilier progressif et sécurisé.
Cette rencontre d’intérêts explique la stabilité du modèle. Le vendeur transforme un actif immobilier en revenus réguliers, tandis que l’acquéreur se constitue un patrimoine à horizon long terme.
Profil des vendeurs
Les vendeurs sont majoritairement âgés de 76 à 85 ans. Leur objectif est clair : compléter leur pension et sécuriser leur quotidien sans quitter leur domicile.
La rente viagère bénéficie d’un abattement fiscal progressif selon l’âge du crédirentier. Plus le vendeur est âgé, plus la part imposable de la rente diminue, renforçant l’intérêt financier du dispositif.
Profil des acquéreurs
Côté acheteurs, la tranche 35-50 ans domine désormais le marché. Ces investisseurs recherchent une acquisition décotée, sans pression locative immédiate.
- Décote à l’achat prix réduit par occupation
- Effort financier lissé rente mensuelle étalée
- Vision long terme valorisation future du bien
La géographie confirme un fort ancrage dans le Sud-Est, qui concentre près de 45 % des ventes. Le viager reste ainsi un marché territorialement marqué, mais désormais structuré.
Fiscalité, rente et stratégies patrimoniales
Au-delà des profils, le viager séduit pour sa lisibilité juridique et fiscale. Contrairement à la location classique, il échappe aux contraintes locatives et aux incertitudes réglementaires. Cette stabilité rassure vendeurs comme acquéreurs.
La rente viagère constitue un complément de revenus durable. Elle est versée jusqu’au décès du vendeur, avec une fiscalité adaptée à l’âge au moment de la signature.
Abattement fiscal et fonctionnement de la rente
Seule une fraction de la rente est imposable. Cet abattement peut atteindre 70 % pour les vendeurs les plus âgés. Résultat : une charge fiscale allégée et un revenu net plus confortable.
Le bouquet, versé comptant, n’est pas imposé au titre de l’impôt sur le revenu. Il permet de financer immédiatement des projets ou d’anticiper certains besoins de trésorerie.
Nue-propriété et anticipation patrimoniale
La cession en nue-propriété constitue une alternative stratégique. Le vendeur perçoit un capital immédiat tout en conservant l’usage du bien grâce à l’usufruit.
- Transmission anticipée optimisation successorale
- Allègement IFI base taxable réduite
- Gros travaux transférés charge supportée par l’acheteur
