Cet article s’appuie sur les informations transmises dans le cadre d’un communiqué de presse officiel de la société Investissement-Locatif.com.
En 2025, la colocation meublée s’impose comme l’une des stratégies d’investissement locatif les plus performantes. Face à la crise du logement étudiant et à la hausse des taux d’emprunt, cette formule permet d’atteindre des rendements nets pouvant grimper jusqu’à 9%. Cinq villes françaises se distinguent particulièrement par leur combinaison gagnante : forte tension locative, rendements attractifs et prix d’acquisition encore accessibles.
Une stratégie contra-cyclique qui séduit les investisseurs
La colocation meublée connaît un véritable essor auprès des investisseurs immobiliers. Selon les spécialistes d’investissement-locatif.com, cette approche présente des avantages indéniables dans le contexte économique actuel. « Dans un contexte où les studios et T2 sont fortement concurrencés, la colocation permet de diluer le risque locatif, d’optimiser le loyer au m² et de sécuriser les flux de trésorerie », explique Manuel Ravier, co-fondateur de la société.
Performances de la colocation vs location classique :
- Écart de rendement : +2 à 3 points nets en zones tendues
- Rendement moyen colocation : jusqu’à 9% nets
- Part des projets colocation : ~20% des projets livrés annuellement
- Répartition géographique : une vingtaine de villes en France
Cette performance s’explique par plusieurs facteurs : optimisation du loyer au mètre carré, demande soutenue des étudiants et jeunes actifs, et modèle résilient face à l’inflation des charges.
Marseille : la perle méditerranéenne de la colocation
Chiffres clés Marseille :
- ITI (Indice de Tension Immobilière) : 16%
- Rentabilité nette : 6% à 7,5%
- Loyer moyen colocation meublée : 16,2€/m²
- Loyer moyen hors colocation : 14-16€/m²
- Population étudiante : 90 000 étudiants (Aix-Marseille Université, Kedge, Centrale, Epitech)
- Évolution prix sur 5 ans : +18% à +29%
Marseille se positionne comme un marché de choix pour la colocation meublée. Cette forte population étudiante génère une demande locative structurellement forte, confirmée par un ITI de 16%.
Les prix d’acquisition, bien qu’en hausse de 18 à 29% sur cinq ans, demeurent compétitifs par rapport aux autres métropoles françaises. Les quartiers du 1er au 5ème arrondissement, ainsi que les 7ème, 8ème et 10ème, offrent les meilleures opportunités pour les investisseurs.
Nice : la Côte d’Azur accessible aux investisseurs
Chiffres clés Nice :
- ITI (Indice de Tension Immobilière) : 32%
- Rentabilité nette : 5% à 8% (T3: 5-7%, T5: 6-8%)
- Loyer moyen colocation meublée : 20€/m² (15€ à 29€ selon quartiers)
- Loyer moyen hors colocation : 17€/m²
- Population étudiante : 48 000 étudiants
- Ratio demandes/chambre : 2,68
- Évolution prix sur 5 ans : +23%
Nice présente l’ITI le plus élevé de notre sélection, témoignant d’une demande locative exceptionnelle. La ville accueille des établissements prestigieux comme Sophia Antipolis, l’EDHEC et l’IPAG.
Malgré une progression des prix de 23% en cinq ans, Nice conserve un potentiel de valorisation intéressant. Le ratio de 2,68 demandes par chambre disponible confirme la nécessité de densifier l’offre locative, particulièrement dans les quartiers du Vieux-Nice, Carré d’Or, Magnan et Libération.
Le trio gagnant des villes moyennes : Rouen, Nancy et Toulon
| Ville | ITI | Rentabilité nette | Loyer colocation | Population étudiante | Évolution 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|
| Rouen | 16% | 5,5% à 9% | 16€/m² | 44 900 étudiants | +18% (prix) / +17% (loyers) |
| Nancy | 28% | 6% à 8,5% | 14€/m² | 47 000 étudiants | +18% (loyers) / +22% (prix) |
| Toulon | 15% | 5,5% à 6,5% | 16€/m² | 15 000 étudiants | +24% à +32% (prix) |
Rouen : la proximité parisienne rentable
Avec 44 900 étudiants et une liaison TGV vers Paris en 1h10, Rouen combine attractivité et rentabilité. Les rendements nets oscillent entre 5,5% et 9% selon la typologie de bien, pour des loyers moyens de 16€/m² en colocation meublée.
Nancy : l’excellence du Grand Est
Nancy affiche des performances remarquables avec des rendements nets pouvant atteindre 8,5% pour les T5. Forte de ses 47 000 étudiants et d’un ITI de 28%, la ville présente un équilibre parfait entre accessibilité financière et potentiel locatif.
Toulon : le port militaire en pleine mutation
Toulon surprend avec des rendements nets jusqu’à 8% et une spécificité unique : une importante population militaire liée au premier port militaire méditerranéen. Cette diversification des profils locataires sécurise les investissements dans cette ville en renouveau.
Les défis à anticiper en colocation meublée
Si les rendements sont attractifs, la colocation meublée implique une gestion plus active que la location classique. Les investisseurs doivent anticiper un turnover plus élevé, des contrats multiples à gérer et des charges supplémentaires désormais standards : fourniture d’électricité, internet, parfois Netflix ou forfait ménage.
L’équipement est également plus conséquent avec des meubles et électroménagers plus nombreux par chambre. « En colocation meublée, le loyer au m² est optimisé, mais c’est la gestion qui fait la différence », souligne Manuel Ravier.
Un marché ouvert aux investisseurs expatriés
Particularité notable : 25% des investisseurs accompagnés par les professionnels du secteur résident hors de France. Grâce aux offres clé-en-main proposées (recherche, financement, rénovation, ameublement, gestion), ces profils peuvent investir à distance tout en maîtrisant les risques.
La colocation reste ainsi l’un des rares segments locatifs où un investisseur peut encore viser un bien qui s’auto-finance, particulièrement dans ces cinq villes où la combinaison rendement-tension locative-accessibilité demeure optimale en 2025.
