Une hausse de loyer en cours de bail n’est pas automatique et n’est jamais “au bon vouloir” du propriétaire. Entre clause obligatoire dans le bail, indice IRL et délais stricts, la révision annuelle suit des règles précises. Voici ce que vous pouvez accepter, refuser ou contester, sans vous tromper.
Révision annuelle du loyer comment ça fonctionne
Clause de révision obligatoire dans le bail
La révision du loyer n’est possible que si le bail d’habitation contient une clause de révision écrite noir sur blanc. Sans cette mention, le loyer reste figé pendant toute la durée du contrat.
Cette règle s’applique aux logements loués vides à usage de résidence principale, hors régimes particuliers. Le propriétaire, comme l’agence immobilière, ne peut pas invoquer une hausse “automatique”.
La clause doit également préciser l’indice de référence utilisé ou, à défaut, permettre de l’identifier clairement au moment de la signature.
Fréquence et date de révision à respecter
La loi autorise une révision du loyer une seule fois par an. La date à retenir est celle indiquée dans le bail, souvent la date anniversaire, mais une autre date peut être convenue.
Si aucune date n’est mentionnée, l’indice IRL pris en compte est celui publié par l’Insee au moment de la signature du bail. Cette précision évite toute interprétation abusive.
Enfin, la révision n’est jamais automatique. Le propriétaire doit en faire la demande explicite au locataire, faute de quoi l’augmentation peut être perdue.
Cas où l’augmentation du loyer est interdite
Logements classés F ou G selon le DPE
Depuis les dernières évolutions réglementaires, certains logements sont exclus de toute révision. En métropole, une augmentation du loyer est interdite lorsque le bail a été signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022 et que le logement est classé F ou G au DPE.
Dans les territoires d’outre-mer concernés, cette interdiction s’applique aux baux conclus depuis le 1er juillet 2024. Le classement énergétique devient donc un critère déterminant pour toute révision.
Cette mesure vise à limiter la hausse des loyers sur les logements énergivores, tant que des travaux d’amélioration ne sont pas réalisés.
Régimes particuliers loi de 1948 et logements Anah
Certains logements ne relèvent pas du régime classique. Les biens soumis à la loi de 1948 ou conventionnés avec l’Anah obéissent à des règles spécifiques, indépendantes de l’indice IRL.
Dans ces situations, les modalités de revalorisation sont strictement encadrées par les textes applicables au dispositif concerné. Les règles de droit commun ne s’y appliquent pas.
Avant toute contestation ou acceptation, il est donc essentiel d’identifier le régime juridique exact du logement.
Calcul de l’augmentation avec l’indice IRL
Formule officielle de calcul du nouveau loyer
La révision annuelle repose exclusivement sur l’indice de référence des loyers. L’augmentation est plafonnée par l’évolution de l’IRL sur un an, sans exception.
Le calcul nécessite trois éléments précis : le loyer actuel, l’indice IRL du trimestre de référence prévu au bail, et celui du même trimestre de l’année précédente.
La formule légale est simple : nouveau loyer = loyer en cours × nouvel IRL / ancien IRL. Le résultat doit être arrondi à la deuxième décimale.
Exemple concret de révision chiffrée
Un logement loué 600 € avec un indice IRL passant de 145,17 à 146,68 peut légalement être révisé à 606,24 €. Toute hausse supérieure serait irrégulière.
Cette augmentation ne s’applique jamais rétroactivement. Elle prend effet uniquement à partir de la date de demande du propriétaire.
Si la demande n’est pas formulée dans l’année suivant la date de révision prévue, le droit à augmentation est définitivement perdu.
