Taux d’intérêt, durée du prêt, assurance emprunteur, pour négocier un prêt immobilier au meilleur taux, certains critères sont à connaître pour réaliser son projet immobilier. C’est le meilleur moment pour bénéficier des taux les plus bas, sous réserve de bétonner son dossier.
15, 20 ou 25 ans, la meilleure durée du crédit immobilier
Dans 4 dossiers sur 10, la durée du prêt immobilier est supérieure à 25 ans. En moyenne, soit deux fois plus de dossiers dans cette durée qu’en 2014. La durée moyenne était de 230 mois (plus de 19 ans) en février 2019. Or les taux d’intérêt sont plus élevés sur des durées plus longues. Ainsi, en février 2019, les taux s’établissaient à :
- 1,22 % sur 15 ans,
- 1,30 % sur 20 ans,
- 1,63 % sur 25 ans.
La durée d’un prêt immobilier peut être diminuée en optimisant son apport personnel. Les investisseurs doivent veiller à ce que l’effet levier soit supérieur au coût du crédit immobilier. Pour l’exemple, emprunter une somme de 200 000 euros aux taux indiqués ci-dessus coûtera :
- 43 645 € sur 25 ans avec une mensualité de 812 €,
- 27 232 € sur 20 ans avec une mensualité de 947 €,
- 18 050 € sur 15 ans avec une mensualité de 1 216 €.
La différence de coût entre 15 et 25 ans justifie l’effort financier mensuel, dès lors que la mensualité respecte le taux d’endettement.
Le coût de l’anticipation
L’ACPR (autorité de contrôle prudentiel et de résolution) fait le constat que la durée réelle des emprunts immobiliers est bien inférieure à la durée souscrite. En moyenne, les prêts immobiliers sont remboursés en 7,1 ans (et non les 19 ans souscrits). Famille qui s’agrandit, accident de la vie, les ménages utilisent souvent le remboursement par anticipation. Il est donc important de connaître le taux d’indemnisation et les modalités d’un remboursement par anticipation. Le contrat peut en effet fixer une indemnité qui ne peut toutefois dépasser 3 % du montant restant à rembourser et 6 mois d’intérêt au taux moyen du crédit, sur le capital restant dû.
Le montant de l’apport personnel
Un apport personnel important permet de diminuer la durée du crédit comme nous l’avons vu plus haut, mais ce n’est pas tout. L’apport personnel constitué en épargnant renforce le dossier de l’emprunteur. Plus généralement, un emprunteur présentant des comptes bancaires sains et démontrant sa capacité à épargner aura plus facilement la confiance des banques. Un apport personnel équivalant à 10 % du montant du crédit peut permettre de négocier 0,2 point sur le taux d’intérêt.
La contrepartie de la domiciliation
La domiciliation des revenus, si elle n’est plus obligatoire, peut être un moyen d’influer sur le taux d’intérêt. C’est un critère important à négocier : la domiciliation des revenus doit faire l’objet, de la part de la banque, d’une contrepartie visible, à défaut d’être considérée comme une vente forcée. Voilà donc une bonne façon de bétonner son dossier de crédit immobilier.
