À mesure que le DPE conditionne la location, la vente et la valeur d’un logement, les dérives se multiplient. Diagnostics arrangés, seuils énergétiques stratégiquement franchis, contrôles contournés : la fraude au diagnostic de performance énergétique change d’ampleur et pose un risque réel pour les propriétaires comme pour le marché immobilier.
La fraude au DPE explose sous la pression réglementaire
Longtemps marginale, la fraude au diagnostic de performance énergétique est devenue un phénomène structurel. En quelques années, le DPE est passé d’un simple document informatif à un véritable levier réglementaire conditionnant la location, la vente et la valeur des biens immobiliers.
Selon des analyses récentes basées sur plusieurs millions de diagnostics officiels, la proportion de DPE frauduleux a fortement progressé depuis 2021. Ces pratiques consistent le plus souvent à ajuster certains paramètres afin d’obtenir une meilleure classe énergétique, sans modification réelle du bâti.
Une hausse chiffrée et désormais mesurable
Les données montrent une augmentation continue des diagnostics dits « de complaisance ». Cette évolution n’est plus anecdotique : elle est statistiquement identifiable, notamment grâce à l’observation de concentrations anormales de logements juste au-dessus des seuils de changement de classe.
Ces écarts ne s’expliquent ni par des rénovations massives ni par des évolutions techniques du parc immobilier. Ils traduisent un phénomène d’adaptation opportuniste face à un cadre réglementaire de plus en plus contraignant.
Le rôle clé des nouvelles obligations énergétiques
Interdiction progressive de louer, audits énergétiques obligatoires, décotes à la revente : chaque nouvelle obligation renforce l’enjeu financier lié à la lettre du DPE. Dans ce contexte, certains propriétaires cherchent à gagner une classe énergétique pour éviter des conséquences immédiates.
Malgré le renforcement des contrôles et des sanctions, la pression économique exercée par le calendrier réglementaire alimente mécaniquement ces dérives.
Les classes énergétiques les plus concernées par les dérives
Toutes les catégories de logements ne sont pas touchées de la même manière par la fraude au DPE. Les manipulations se concentrent principalement autour des classes énergétiques qui déclenchent des obligations lourdes ou des pertes financières immédiates.
Pourquoi les seuils E, F et G sont surreprésentés
Les analyses statistiques mettent en évidence des anomalies récurrentes juste au-dessus des seuils de changement de classe. Les logements classés E, F ou G sont particulièrement concernés, car un simple gain de lettre peut éviter une interdiction de louer ou un audit énergétique obligatoire.
Dans certains cas, des biens classés F basculent artificiellement en E, ou des logements G en F, sans travaux significatifs. Ces écarts ne reposent sur aucune logique physique du bâti, mais sur des ajustements déclaratifs ciblés.
Impact direct sur la location et la valeur immobilière
La tentation de frauder s’explique aussi par les conséquences économiques d’une mauvaise note. Un logement mal classé subit une décote importante à la revente et voit ses possibilités de mise en location fortement restreintes.
Pour les propriétaires bailleurs, le DPE est devenu un facteur déterminant de rentabilité. Une lettre en moins peut représenter une perte de plusieurs dizaines de milliers d’euros, ce qui alimente mécaniquement les pratiques de contournement.
Quels risques pour les propriétaires et le marché immobilier
Si la fraude au DPE peut sembler avantageuse à court terme, elle expose les propriétaires à des risques juridiques et financiers de plus en plus importants. Le durcissement des contrôles transforme progressivement ces pratiques en véritable bombe à retardement.
Sanctions, contrôles renforcés et nullité du DPE
Les pouvoirs publics ont accru la surveillance des diagnostiqueurs, limité le nombre de diagnostics réalisables chaque année et renforcé les audits des organismes de certification. En cas de fraude avérée, le DPE peut être annulé, entraînant la remise en cause d’une vente ou d’un bail.
Le propriétaire peut également être tenu responsable s’il est démontré qu’il a sciemment fourni des informations inexactes. À la clé : litiges, perte de valeur du bien et obligation de réaliser un nouveau diagnostic conforme.
Pourquoi la fraude pourrait encore s’aggraver d’ici 2028
Le calendrier réglementaire continue de se durcir. L’interdiction de louer les logements classés F prévue en 2028 constitue une nouvelle étape à fort impact économique, susceptible d’intensifier les tentatives de contournement.
Sans amélioration structurelle de la fiabilité des diagnostics, le marché immobilier pourrait être confronté à une défiance accrue des acheteurs et locataires, fragilisant la crédibilité même du diagnostic de performance énergétique.
