Le cadre réglementaire lié à la performance énergétique des logements évolue rapidement. À l’approche de 2025, de nombreux propriétaires s’interrogent sur les conséquences potentielles du gel des loyers, notamment pour les biens classés DPE E. Quelles sont les possibilités actuelles et quelles évolutions pourraient survenir prochainement ? Cette analyse dresse un panorama complet de la situation et propose des conseils concrets pour anticiper ces changements.
À quoi sert le diagnostic de performance énergétique ?
Totalement intégré dans le parcours locatif, le DPE offre une vision claire du niveau de consommation énergétique et des taux d’émission de gaz à effet de serre pour chaque logement.
Décerné par une lettre allant de A (très performant) à G (extrêmement énergivore), il dicte aujourd’hui le ton sur nombre d’aspects réglementaires de la location immobilière.
En plus de servir de référence lors des transactions, il influence directement les droits des bailleurs en matière d’augmentation des loyers.
Avec une attention croissante portée à la rénovation énergétique, le DPE devient un outil clé qui détermine si un bien figure ou non parmi les célèbres passoires thermiques.
Plus la lettre est basse, plus le risque d’encadrement et de restrictions augmente.
Les nouveaux horizons réglementaires laissent penser que cette grille jouera un rôle encore plus central dans les années à venir, notamment pour la classe E qui occupe actuellement une zone grise.
Gel des loyers : où en est-on pour les logements classés E ?
Depuis 2022, les locations classées F et G ne peuvent plus voir leurs loyers progresser : aucune revalorisation annuelle, ni hausse lors d’une relocation ou lors du renouvellement du bail n’est autorisée.
La motivation derrière cette mesure est simple : inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique afin de sortir du classement défaillant, avec à la clé un gain écologique significatif.
En revanche, les logements notés E échappent pour l’instant à ce gel strict.
Un propriétaire peut toujours y réviser son loyer, que cela soit dû à l’indice IRL, à la relocation ou au renouvellement du contrat de location.
Cependant, les signaux évoquent une possible évolution du cadre législatif dans les prochaines années, orientée vers une extension du gel à des classes plus élevées de passoires énergétiques.
Quels droits restent ouverts aux bailleurs ?
Tant que le classement énergétique reste en E, la législation permet donc au bailleur d’ajuster le montant demandé au locataire.
Cette liberté s’applique aussi bien pour les locations classiques que pour les logements meublés, à condition qu’ils soient loués plus de quatre mois dans l’année.
Aucune interdiction formelle n’affecte ces baux pour le moment, mais une vigilance constante vis-à-vis de nouvelles annonces officielles s’impose.
Un autre point essentiel concerne la résiliation du bail : les travaux de rénovation énergétique ne constituent pas en soi un motif suffisant pour mettre fin au bail du locataire.
Seules trois situations restent valides (reprise pour y habiter, vente, raison sérieuse et légitime). En clair, tant que le bien accueille un locataire en place, tout projet de chantier important devra être organisé sans générer d’expulsion temporaire.
Vers un élargissement du gel des loyers ?
Si rien n’est encore acté dans la loi pour les DPE E, nombreux sont les analystes à imaginer un renforcement progressif.
L’accélération du chantier écologique en France laisse présager que les règles pourraient évoluer vers un plus grand encadrement dès que le débat parlementaire l’autorisera.
L’objectif affiché du gouvernement consiste à éradiquer les passoires thermiques de toutes catégories, ce qui formerait probablement de nouvelles obligations pour les propriétaires concernés.
De nombreux acteurs du logement recommandent donc aux bailleurs de réfléchir dès maintenant à des solutions pérennes.
Agir avant l’arrivée éventuelle du gel, c’est minimiser les risques de subir brusquement une perte de rentabilité ou même une interdiction totale de location.
Comment anticiper une possible extension du gel des loyers ?
Afin de prévenir toute évolution défavorable, certains choix stratégiques existent pour conserver durablement son patrimoine locatif attractif.
Le plus évident consiste à améliorer le classement énergétique du bien.
Non seulement cela sécurise la location sur le long terme, mais la plupart des dispositifs d’aide existants facilitent l’engagement dans ces travaux de transition.
Démarrer par un diagnostic approfondi effectué par un professionnel certifié permet d’identifier précisément les faiblesses thermiques majeures.
Grâce à ce bilan, il sera alors possible de prioriser les investissements et d’obtenir un plan de rénovation calibré pour passer le cap du DPE D, voire C lorsque la structure s’y prête.
- Isoler les combles, murs et planchers bas.
- Changer les fenêtres pour des menuiseries double vitrage performantes.
- Remplacer les anciens systèmes de chauffage par des équipements plus écologiques.
- Installer une ventilation mécanique contrôlée adaptée à la taille du logement.
Ce type de modernisation accroît la valeur marchande du bien et garantit une gestion locative sereine face aux futures mises à jour réglementaires.
Une fois les améliorations achevées, une nouvelle évaluation pourra faire grimper le logement dans la classe supérieure, ouvrant de nouveau toutes possibilités de revalorisation du loyer.
Outre la tranquillité administrative, hausser la note DPE favorise aussi l’attractivité auprès de locataires devenus attentifs à leur facture énergétique et à la qualité de vie induite par la performance thermique globale.
Quel impact pour les années à venir ?
La perspective de voir le gel des loyers s’étendre d’ici quelques années à tous les logements mal classés fait largement consensus chez les organisations professionnelles comme chez les associations de consommateurs.
Les discussions autour de la réglementation portent désormais sur le rythme de cette transformation ainsi que sur l’accompagnement proposé aux petits propriétaires.
S’engager progressivement dans des projets de rénovation solide offre donc un triple avantage : stabilité juridique, économies potentielles via différentes aides financières, et valorisation continue de l’actif immobilier.
Anticiper a rarement été aussi stratégique dans le secteur de la location, d’autant que la demande de confort énergétique ne cesse de croître chez la clientèle locative urbaine comme rurale.
