À Marseille, le neuf n’a pas disparu. Il s’est simplement resserré autour de quelques opérations capables de tenir le choc : prix élevés, offre rare, acheteurs prudents. Résultat : chaque programme lancé devient presque un test grandeur nature du marché.
Immobilier neuf à Marseille, un marché sous tension
Une offre réduite après la fin du Pinel
La fin du Pinel, actée en décembre 2024, a laissé des traces. Les promoteurs marseillais ont redouté une année blanche en 2025, sur fond d’attentisme politique et de taux d’emprunt encore dissuasifs.
Le signal le plus parlant tient en un chiffre : moins de 500 logements commercialisés l’an dernier. En deux ans, les ventes ont reculé de 20 %. Pour une ville comme Marseille, c’est peu. Très peu.
Des objectifs de construction très loin d’être atteints
Le programme local de l’habitat prévoyait pourtant 27 000 logements d’ici 2028, soit environ 4 500 par an. Sur le papier, l’ambition est massive. Dans les faits, le rythme ne suit plus.
Ce qui change tout ? L’offre se concentre désormais sur quelques adresses fortes, souvent bien placées, capables de rassurer les acheteurs. Le neuf marseillais ne joue plus la quantité. Il joue la sélection.
Les nouveaux programmes qui veulent relancer la ville
La tour M99, nouveau signal fort d’Euroméditerranée
Aux Quais d’Arenc, la tour M99 veut imposer une nouvelle silhouette. Trente étages, une résidence étudiante, un hôtel DoubleTree by Hilton, des appartements, un restaurant panoramique et un rooftop : le programme coche toutes les cases du projet vitrine.
Le pari est clair : faire évoluer la skyline marseillaise. Les premiers chiffres donnent du relief au discours, avec une résidence étudiante vendue à 100 %, l’hôtel déjà placé et 40 % des logements réservés.
Les Terrasses marines et Château Vert ciblent les primo-accédants
Face aux prix élevés de M99, entre 8 000 et 13 000 €/m², d’autres programmes jouent une carte plus accessible. Icade mise notamment sur Les Terrasses marines, boulevard du Littoral, avec 90 logements du 2 au 4-pièces.
En clair, l’objectif est de remettre des ménages dans le jeu grâce au prêt à taux zéro, à la TVA réduite, au bail réel solidaire ou au logement intermédiaire. Même logique pour Château Vert, aux Crottes, prévu avec Redman dès janvier 2027.
Pourquoi Marseille mise encore sur le neuf
Euromed, une locomotive difficile mais stratégique
Euroméditerranée reste le grand laboratoire urbain de Marseille. Près de 7 milliards d’euros y ont déjà été investis sur 480 hectares. C’est colossal. Mais vendre ce nouveau Marseille aux Marseillais reste un exercice délicat.
Beaucoup d’acheteurs continuent de privilégier les secteurs historiques, plus lisibles, plus rassurants. Pourtant, c’est bien autour d’Euromed que se joue une partie du renouvellement résidentiel de la ville.
Prix, livraison, dispositifs : ce que les acheteurs doivent regarder
Avant de signer, le vrai sujet n’est plus seulement l’adresse. Il faut regarder le calendrier de livraison, le niveau de prix, les dispositifs d’aide et la solidité du promoteur.
- Prix : comparer au quartier, pas à la ville entière
- Livraison : vérifier les délais annoncés
- Aides : PTZ, TVA réduite, BRS
- Usage : résidence principale ou investissement
À retenir : le neuf marseillais avance moins vite, mais il avance encore. Et dans un marché aussi tendu, les meilleurs programmes ne restent jamais longtemps invisibles.
