Jusqu’à 12 000 euros d’amortissement par an : sur le papier, Relance logement a de quoi séduire. Mais entre durée minimale de location, plafonds de loyers et critères énergétiques, l’avantage fiscal se mérite. Voici les règles à connaître avant d’investir.
Qui peut bénéficier du dispositif Relance logement ?
Les investisseurs et acquisitions éligibles
Le dispositif vise d’abord les particuliers qui achètent un logement pour le louer. Certaines sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés peuvent aussi en profiter, à condition que les loyers soient déclarés en revenus fonciers.
Autrement dit, Relance logement cible l’investissement locatif classique, pas les montages purement financiers. Le bien doit être acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028.
Les dates à respecter jusqu’en 2028
Le calendrier compte autant que le profil de l’investisseur. Pour un achat en VEFA, la location doit débuter dans les 12 mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou l’acquisition si celle-ci intervient plus tard.
À retenir : un retard de mise en location peut faire perdre l’avantage fiscal. Mieux vaut donc anticiper la livraison, la recherche du locataire et la signature du bail.
Quels logements ouvrent droit à l’amortissement fiscal ?
Neuf, VEFA et construction par le bailleur
Le logement doit se situer dans un immeuble d’habitation collectif. Sont notamment concernés les biens neufs, les achats en VEFA et les logements construits directement par le bailleur.
Ce qui change tout ? L’amortissement porte sur 80 % du prix d’acquisition, hors frais, afin d’écarter la valeur du terrain.
Ancien rénové, travaux et performance énergétique
L’ancien peut aussi entrer dans le dispositif, mais les critères se durcissent. Les travaux d’amélioration doivent représenter au moins 30 % du prix d’achat.
En cas de réhabilitation lourde, le bien doit atteindre un DPE A ou B. En clair, un simple rafraîchissement ne suffit pas : l’opération doit transformer réellement le logement.
Quelles obligations pour conserver l’avantage fiscal ?
Location nue pendant au moins neuf ans
Le propriétaire doit louer le logement vide, en résidence principale, pendant au moins neuf ans. Cette durée est une condition essentielle pour conserver le bénéfice du dispositif.
La location à un membre de votre foyer fiscal, à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré est interdite. L’objectif est d’éviter les locations de complaisance bénéficiant d’un avantage fiscal.
Plafonds, locataires exclus et montant déductible
Le bailleur doit respecter les plafonds de loyers et de ressources selon qu’il choisit une location intermédiaire, sociale ou très sociale. Le taux d’amortissement varie de 3,5 % à 5,5 % selon cette catégorie.
- Amortissement : jusqu’à 12 000 € déductibles par an.
- Charges : intérêts d’emprunt, travaux et taxe foncière.
- Déficit foncier : jusqu’à 10 700 € sur les autres revenus.
Résultat : Relance logement privilégie les investisseurs prêts à s’engager sur la durée, avec un logement performant et des loyers encadrés en échange d’un mécanisme fiscal plus avantageux.
