Loi Jeanbrun : jusqu'à 12 000 euros d'amortissement par an, les règles du dispositif en 2026
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Bail de location : les 3 changements du contrat type au 1er octobre, dont un sur les impayés
Un bail signé le 30 septembre et un bail signé le 1er octobre 2026 n'auront plus la même forme. Le contrat type change : la clause résolutoire pour impayé y devient écrite noir sur blanc, avec un commandement de payer de 6 semaines. Les baux en cours, eux, ne bougent pas.
Sommaire
Quels baux sont concernés par le nouveau modèle ?
Un décret daté du 6 juillet 2026 (n° 2026-596), paru au Journal officiel le lendemain, réécrit les annexes du décret de 2015 qui fixe les contrats types de location. Il s'applique aux baux signés ou renouvelés dès le 1er octobre 2026. Pas avant.
Trois familles de baux basculent sur la nouvelle version :
- La location vide : le bail d'habitation classique de trois ans (six pour une société bailleresse).
- La location meublée de résidence principale (durée d'un an, neuf mois pour un étudiant), hors bail mobilité et hors meublé de tourisme.
- Le bail de colocation à bail unique, signé par tous les colocataires sur un seul contrat.
Un propriétaire qui met un logement en location en octobre doit donc télécharger le nouveau contrat type, et non réutiliser le modèle de l'an dernier. La loi du 6 juillet 1989 impose en effet que le contrat de location soit conforme au modèle réglementaire.
Changement n° 1 : la clause résolutoire entre dans le contrat type
C'est la mesure qui pèse. Le nouveau modèle prévoit que le bail est résilié de plein droit si le locataire ne paie pas son loyer, ses charges ou le dépôt de garantie. Condition : un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, doit être resté sans effet pendant 6 semaines.
Sur le fond, rien de neuf. La loi du 27 juillet 2023 contre l'occupation illicite des logements impose déjà cette clause dans tout bail depuis le 29 juillet 2023, et elle a ramené le délai du commandement de deux mois à six semaines. Le modèle rattrape la loi. Les bailleurs qui signaient encore sur un vieux formulaire, sans clause, n'auront plus cette excuse.
Le contrat type ajoute aussi des cas de résiliation facultatifs, à cocher ou non : défaut d'assurance du locataire, troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive, non-respect d'une obligation de résidence principale.
Ce que la clause ne fait pas
Résiliation de plein droit ne veut pas dire expulsion le lendemain. Le bailleur doit saisir le juge pour faire constater la fin du bail, puis passer par un commissaire de justice. Et la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend toujours les expulsions.
Changement n° 2 : la résidence principale peut être imposée
Dans certaines communes, le plan local d'urbanisme réserve des logements neufs à la résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme). Le nouveau bail permet de l'inscrire : le locataire sait dès la signature que le logement ne peut pas devenir une résidence secondaire.
De nouveaux modèles de bail entrent en vigueur à partir du 1er octobre 2026https://t.co/nGwl7NUcRc
— DILA (@DILA_officiel) 24 septembre 2026
La mention reste optionnelle. Elle ne concerne que les logements soumis à cette règle locale.
Changement n° 3 : un contact direct entre bailleur et locataire
Dernier ajout, plus discret : une case où chacune des deux parties peut noter son mobile. Facultative, elle aussi. Elle évite le locataire qui ne sait pas qui appeler pour une fuite, ou le propriétaire qui ne joint son occupant que par courrier recommandé.
Le décret corrige enfin un renvoi technique vers le code de la construction, sans effet pour les parties.
Bail signé en septembre ou en octobre : l'exemple
Prenons un propriétaire qui loue un deux-pièces vide. Il signe le 25 septembre 2026 : l'ancien modèle reste valable, et la clause résolutoire s'applique quand même, puisqu'elle est dans la loi depuis 2023. Il signe le 5 octobre : il doit utiliser le nouveau contrat type.
Supposons ensuite un impayé en février. Dans les deux cas, le parcours est identique :
- Commandement de payer par commissaire de justice.
- Six semaines pour régler la dette ou demander des délais.
- Saisine du juge si rien n'est réglé, qui constate la résiliation du bail.
La différence tient à la preuve : avec le nouveau modèle, personne ne peut contester que la clause figurait au contrat. Pour limiter le risque en amont, le choix entre assurance loyers impayés, garantie Visale ou caution reste le vrai levier.
Ce qui ne change pas avec le nouveau bail
Le décret ne touche ni au montant du dépôt de garantie, ni au DPE, ni à l'encadrement des loyers en zone tendue. La révision annuelle suit toujours l'IRL : l'indice du deuxième trimestre 2026 s'établit à 148,37, soit +1,15 % sur un an, et notre calcul de la révision de loyer donne le nouveau montant en une minute.
L'état des lieux d'entrée et de sortie, le dossier de diagnostic technique et la liste des justificatifs qu'un bailleur peut demander au candidat, hérités de la loi Alur, restent aussi les mêmes. Les agences de gestion locative n'ont que leurs formulaires à mettre à jour.
Les baux en cours ne sont pas réécrits. Aucun avenant n'est à signer, aucun locataire n'a à parapher une nouvelle version.
Bail en cours, bail mobilité et texte officiel du contrat type
Faut-il refaire mon bail actuel au 1er octobre 2026 ?
Non. Le nouveau modèle ne vaut que pour les baux signés ou renouvelés depuis cette date. Un bail signé avant continue de s'appliquer tel quel, sans avenant.
Le bail mobilité suit-il le nouveau contrat type ?
Non. Le bail mobilité et la location saisonnière de tourisme restent hors du champ du décret. Seuls la location vide, la location meublée de résidence principale et la colocation à bail unique sont concernés.
Où trouver le texte officiel ?
Le texte du décret, publié sur Legifrance contient les nouveaux modèles de bail en annexe.
