Investir en SCPI, c’est percevoir des revenus potentiellement réguliers… mais aussi devoir les déclarer à l’administration fiscale. Comme tout placement immobilier, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont soumises à une fiscalité spécifique, qui varie selon la nature des revenus perçus (fonciers, financiers) et le profil de l’investisseur.
Comprendre l’imposition des SCPI est essentiel pour optimiser sa déclaration d’impôts et éviter les erreurs. Entre les régimes fiscaux (micro-foncier, réel), les prélèvements sociaux, la fiscalité des plus-values ou encore l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), la fiscalité des SCPI peut sembler complexe… mais elle devient simple à maîtriser avec les bonnes explications.
Dans cet article, on vous guide pas à pas pour :
- Comprendre comment vos revenus de SCPI sont imposés.
- Savoir comment les déclarer correctement.
- Et surtout, découvrir des stratégies simples pour alléger la note fiscale.
Les revenus fonciers : micro-foncier ou réel ?
Les revenus issus des SCPI sont majoritairement considérés comme des revenus fonciers, à déclarer dans la catégorie correspondante de votre déclaration d’impôt. L’imposition de ces revenus peut se faire selon deux régimes distincts : le micro-foncier ou le régime réel.
Le régime micro-foncier : simplicité et abattement automatique
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si :
- Vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers bruts par an (tous biens confondus).
- Et vous détenez au moins un bien immobilier en direct (hors SCPI) générant ces revenus.
Important : Si vous ne possédez que des SCPI, vous ne pouvez pas bénéficier du micro-foncier.
Avantages du micro-foncier :
- Aucun calcul compliqué : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %, censé couvrir vos charges.
- Déclaration ultra-simple, en une seule ligne (case 4BE).
Inconvénient :
- Si vos charges réelles dépassent 30 %, vous perdez un avantage fiscal potentiel.
Le régime réel : pour optimiser vos charges
Le régime réel s’impose par défaut pour les investisseurs en SCPI sans bien en direct. Il peut aussi être choisi volontairement si vous avez des charges importantes à déduire.
Avantages du régime réel :
- Vous déduisez vos charges réelles, comme :
- les frais de gestion,
- les intérêts d’emprunt,
- les travaux (via la SCPI),
- les frais de souscription, etc.
- Il permet de générer du déficit foncier reportable, potentiellement intéressant si vous avez peu de revenus imposables.
Inconvénients :
- Déclaration un peu plus technique (formulaire 2044).
- Moins avantageux si vos charges sont faibles.
Comment choisir entre micro-foncier et régime réel ?
Le choix dépend de votre profil d’investisseur et du montant de vos charges. En règle générale :
- Si vous possédez uniquement des SCPI, vous êtes automatiquement au régime réel.
- Si vous avez des biens en direct et peu de charges, le micro-foncier peut suffire.
- Si vos charges dépassent 30 %, optez pour le régime réel pour maximiser vos déductions.
Les revenus financiers : Flat Tax ou barème progressif
Certaines SCPI distribuent non seulement des revenus fonciers, mais aussi des revenus financiers. C’est notamment le cas lorsqu’elles placent une partie de leur trésorerie sur des supports financiers (OPCVM, obligations, etc.).
Ces revenus ne relèvent pas du régime des revenus fonciers, mais sont considérés comme des revenus de capitaux mobiliers, au même titre que des dividendes.
Imposition par défaut : le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU), dit « Flat Tax »
Depuis 2018, ces revenus financiers sont automatiquement soumis au PFU, qui s’élève à :
12,8 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Soit un total de 30 %.
L’administration prélève cette imposition à la source, lors de la distribution des revenus.
Option pour le barème progressif de l’impôt
En tant que contribuable, vous pouvez renoncer à la Flat Tax et opter pour une imposition au barème progressif, si cela est plus avantageux pour vous (revenus faibles, forte déductibilité, etc.).
Attention : cette option est globale, elle s’applique à tous vos revenus de capitaux mobiliers (intérêts, dividendes, etc.), pas uniquement à ceux issus des SCPI.
Déclaration à ne pas oublier
Les revenus financiers perçus via les SCPI apparaissent clairement sur votre Imprimé Fiscal Unique (IFU). En général, votre société de gestion ou votre plateforme d’investissement vous fournit un récapitulatif précisant :
- Le montant net perçu.
- Le montant déjà prélevé à la source.
Il vous suffit alors de reporter ces montants dans les bonnes cases de votre déclaration (généralement 2TR ou 2BH, selon le choix d’imposition). Pour cela vous pouvez vous aider le l’outil IA de Louve Invest pour analyser vos IFU.
L’Imposition des Plus-Values lors de cession de parts de SCPI
La fiscalité des SCPI ne se limite pas aux revenus perçus chaque année. En cas de revente de vos parts, vous pouvez réaliser une plus-value, qui est elle aussi soumise à imposition.
Comment est calculée la plus-value imposable ?
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente des parts et leur prix d’achat, après déduction éventuelle des frais liés à l’acquisition (droits d’enregistrement, frais de souscription, etc.).
À noter : les frais d’acquisition peuvent être ajoutés au prix d’achat, ce qui réduit mécaniquement le montant imposable.
Exemple :
Vous achetez des parts de SCPI pour 10 000 €, que vous revendez 12 000 €.
Si vous avez payé 500 € de frais de souscription, la plus-value nette imposable sera :
12 000 € – (10 000 € + 500 €) = 1 500 €
Quel régime d’imposition s’applique ?
Les plus-values de cession de parts de SCPI relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers, même si vous n’êtes pas directement propriétaire des biens sous-jacents.
Cela ne concerne que les parts détenues en nom propre (et pas dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie, par exemple).
Le taux global d’imposition est de :
19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Soit 36,2 % au total.
Quels abattements selon la durée de détention ?
Bonne nouvelle : plus vous conservez vos parts longtemps, plus la fiscalité diminue grâce à un système d’abattement progressif :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement PS |
| < 6 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | Jusqu’à 6 %/an | Jusqu’à 1,65 %/an |
| > 22 ans | 100 % IR | 9 %/an (jusqu’à 30 ans) |
| > 30 ans | Exonération totale |
Exemple concret : Si vous vendez vos parts après 25 ans, vous serez exonéré d’impôt sur le revenu, mais encore soumis à une partie des prélèvements sociaux.
À savoir en cas de moins-value
Si vous vendez vos parts à perte, la moins-value n’est pas déductible de vos autres revenus, ni reportable. Elle reste donc sans effet fiscal.
Les Prélèvements Sociaux (PS)
Quel que soit votre niveau d’imposition, vous ne pouvez pas échapper à un incontournable : les prélèvements sociaux, qui viennent s’ajouter à l’impôt sur le revenu.
Depuis 2018, leur taux est fixé à 17,2 %, et ils s’appliquent sur tous les types de revenus générés par les SCPI : revenus fonciers, revenus financiers et plus-values.
Sur les revenus fonciers
Les revenus fonciers perçus via une SCPI sont systématiquement soumis aux prélèvements sociaux, qu’ils soient imposés sous le régime micro-foncier ou réel.
Le taux de 17,2 % s’applique après éventuelles déductions (charges, déficit foncier) si vous êtes au régime réel.
À noter : En cas de déficit foncier, les prélèvements sociaux sont tout de même dus sur la part positive des revenus.
Sur les revenus financiers
Les revenus financiers (dividendes ou intérêts distribués par la SCPI) sont eux aussi concernés. Lorsqu’ils sont soumis au PFU (Flat Tax), les 17,2 % de prélèvements sociaux sont inclus dans les 30 % globaux (avec les 12,8 % d’impôt sur le revenu).
Sur les plus-values de cession
Les plus-values réalisées lors de la revente de parts de SCPI sont également soumises à ces prélèvements sociaux. Mais contrairement à l’impôt sur le revenu, l’exonération totale n’intervient qu’après 30 ans de détention :
- À partir de la 6ᵉ année, un abattement progressif s’applique.
- À partir de la 30ᵉ année, vous êtes totalement exonéré de prélèvements sociaux et d’impôt sur la plus-value.
Fiscalité des SCPI Européennes / Étrangères
De plus en plus d’investisseurs se tournent vers les SCPI européennes pour diversifier leur patrimoine… et alléger leur fiscalité. En effet, lorsque les immeubles sont situés à l’étranger (Allemagne, Espagne, Pays-Bas…), la fiscalité applicable n’est pas exactement la même.
Le principe de non-double imposition
La France applique le principe de non-double imposition grâce à des conventions fiscales bilatérales signées avec la plupart des pays européens.
Cela signifie que vous n’êtes pas imposé deux fois sur les mêmes revenus (dans le pays d’origine et en France).
Mais attention : la méthode d’élimination de la double imposition diffère selon les pays.
Deux méthodes : taux effectif ou crédit d’impôt
Méthode du taux effectif (ex : Allemagne, Pays-Bas)
Cette méthode consiste à :
- Exonérer le revenu étranger de l’impôt français,
- Mais à l’intégrer dans le calcul de votre taux d’imposition global.
Autrement dit, les revenus étrangers augmentent votre taux marginal d’imposition (TMI), même s’ils ne sont pas taxés directement.
Méthode du crédit d’impôt (ex : Espagne, Italie)
Dans ce cas :
- Le revenu étranger est imposé en France comme un revenu classique.
- Mais vous bénéficiez d’un crédit d’impôt égal à l’impôt français qui aurait été dû.
Cela revient donc à neutraliser l’imposition française sur ces revenus (sans majorer votre TMI).
Et les prélèvements sociaux ?
C’est là que réside l’un des principaux avantages fiscaux des SCPI européennes :
Les revenus perçus à l’étranger ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux français (17,2 %), à condition qu’ils soient correctement identifiés dans votre déclaration.
Si vous ne ventilez pas vos revenus français et étrangers, l’administration appliquera par défaut les prélèvements sociaux… même à tort.
Déclaration : quelles cases remplir ?
Les revenus étrangers doivent être déclarés dans les formulaires 2047 et 2042, en indiquant :
- Le pays d’origine,
- Le montant brut perçu,
- L’impôt éventuellement payé à l’étranger.
Votre IFU ou votre plateforme d’investissement vous fournit généralement un détail complet de ces montants.
SCPI et Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier… et qui dit immobilier dit potentiellement Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), si votre patrimoine taxable dépasse le seuil de 1,3 million d’euros.
Contrairement à ce que l’on pense parfois, les parts de SCPI sont bien soumises à l’IFI, proportionnellement à la fraction investie dans des actifs immobiliers imposables.
Quelle valeur déclarer à l’IFI pour vos parts de SCPI ?
Chaque année, les sociétés de gestion de SCPI publient la valeur IFI des parts, disponible :
- Sur votre IFU (Imprimé Fiscal Unique),
- Ou directement via votre plateforme d’investissement.
Cette valeur correspond à la quote-part d’actifs immobiliers imposables détenus par la SCPI.
Il ne faut donc pas déclarer la valeur totale de vos parts, mais uniquement la part imposable à l’IFI, fournie par la société de gestion.
Exemple :
Si vous détenez 50 000 € de parts dans une SCPI dont la fraction IFI est de 80 %, vous devez déclarer :
50 000 € × 80 % = 40 000 € au titre de l’IFI.
Où déclarer vos parts de SCPI à l’IFI ?
- Les montants doivent être reportés dans le formulaire 2042-IFI, dans la rubrique « Autres biens et droits immobiliers ».
- La déclaration se fait par SCPI, en précisant :
- Le nom de la SCPI,
- Le nombre de parts détenues,
- Et leur valeur IFI unitaire.
Qu’en est-il des SCPI européennes ?
Bonne nouvelle, seules les SCPI investies dans de l’immobilier situé en France ou dans l’Espace Économique Européen sont concernées par l’IFI.
Si votre SCPI investit exclusivement hors EEE (ex. : au Royaume-Uni, en Suisse ou aux États-Unis), ses parts ne sont pas soumises à l’IFI.
Attention : les SCPI « mixtes », avec des actifs à la fois en France et à l’étranger, restent partiellement imposables. Il faut alors vous référer au taux de taxation IFI indiqué par la société de gestion.
La déclaration annuelle des revenus SCPI
Chaque année, à l’approche du printemps fiscal, les détenteurs de parts de SCPI doivent déclarer les revenus perçus. La bonne nouvelle est que tout est généralement centralisé dans un document fourni par votre société de gestion ou votre plateforme d’investissement : l’Imprimé Fiscal Unique (IFU).
L’Imprimé Fiscal Unique (IFU) : votre feuille de route fiscale
L’IFU SCPI est un récapitulatif officiel qui détaille :
- Les revenus fonciers (bruts et nets),
- Les revenus financiers éventuels,
- Les prélèvements sociaux déjà prélevés,
- Et parfois les plus-values ou cessions s’il y en a eu.
Ce document vous indique aussi les cases exactes à reporter dans votre déclaration. Pensez à bien vérifier la concordance avec votre propre situation (ex. : micro-foncier ou réel, option pour le barème, etc.).
Quelles cases remplir dans la déclaration d’impôt ?
Voici les principales cases utilisées pour déclarer vos revenus de SCPI :
Revenus fonciers
- Case 4BE : pour les revenus déclarés au régime micro-foncier (si applicable).
- Formulaire 2044 : à remplir si vous êtes au régime réel.
- Les montants se reportent ensuite en case 4BA (revenu foncier net imposable).
- En cas de déficit, case 4BB.
Revenus financiers (dividendes, intérêts)
- Case 2TR : si vous optez pour l’imposition au barème progressif.
- Case 2BH : si vous choisissez le PFU (Flat Tax).
Prélèvements sociaux prélevés à la source
- Case 2CK : pour les montants déjà prélevés, à déduire de l’impôt à payer.
Revenus étrangers (SCPI européennes)
- Formulaire 2047 : pour détailler les revenus par pays.
- Case 8TK (ou autre selon situation) : pour appliquer le crédit d’impôt ou la méthode du taux effectif.
Conseil : conservez précieusement votre IFU, car l’administration peut en demander une copie en cas de contrôle.
Et pour les cessions de parts SCPI ?
En cas de revente de parts :
- C’est le notaire ou l’intermédiaire financier qui se charge de déclarer la plus-value.
- Vous recevrez un formulaire 2048-IMM à intégrer à votre déclaration.
Stratégies d’optimisation fiscale avec les SCPI
La fiscalité des SCPI peut paraître lourde… sauf si on la pilote intelligemment. Il existe plusieurs leviers simples pour réduire voire neutraliser l’impact fiscal de vos revenus de SCPI. Voici les stratégies les plus efficaces.
Investir en SCPI via une assurance-vie
L’assurance-vie est l’un des meilleurs véhicules pour loger des SCPI de manière fiscalement avantageuse.
Avantages :
- Pas d’imposition annuelle sur les revenus (ni IR, ni PS) tant que vous ne retirez pas.
- En cas de rachat partiel, seule une partie des gains est imposée, selon l’ancienneté du contrat.
- Fiscalité réduite après 8 ans de détention : abattement annuel de 4 600 € (ou 9 200 € pour un couple).
À savoir : seules certaines SCPI dites « assurance-vie compatibles » sont éligibles, et vous passez obligatoirement par un contrat d’assurance-vie spécifique.
Acheter en nue-propriété : zéro fiscalité pendant plusieurs années
La nue-propriété de parts de SCPI est une stratégie redoutable pour :
- Ne pas percevoir de revenus pendant une période donnée (donc pas d’impôt à payer),
- Tout en bénéficiant d’une décote à l’achat (entre 20 % et 35 % en moyenne).
Pendant la durée du démembrement (5, 10, 15 ans…), c’est l’usufruitier qui perçoit les loyers et assume l’imposition.
Résultat :
- Aucune fiscalité pour le nu-propriétaire,
- À terme, vous récupérez la pleine propriété sans frais supplémentaires.
Privilégier des SCPI européennes
Comme vu plus haut, les SCPI investies à l’étranger permettent souvent :
- d’éviter les prélèvements sociaux (17,2 %),
- de bénéficier de méthodes d’élimination de la double imposition plus favorables.
C’est un excellent levier pour les tranches marginales d’imposition élevées ou les contribuables déjà lourdement fiscalisés en France.
Utiliser le déficit foncier
Si vous investissez dans des SCPI fiscales ou à fort effet de levier de travaux, vous pouvez générer un déficit foncier qui viendra :
- Réduire vos revenus fonciers existants,
- Voire votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
Ce mécanisme est particulièrement efficace si vous êtes au régime réel et que la SCPI engage des travaux déductibles.
Bien utilisé, chacun de ces leviers peut transformer votre rendement net sans changer le sous-jacent. L’optimisation fiscale en SCPI, c’est avant tout une question de stratégie patrimoniale.
Points clés à retenir sur la fiscalité des SCPI
La fiscalité des SCPI peut paraître complexe à première vue, mais elle repose sur des principes clairs, dès lors qu’on distingue bien :
- La nature des revenus : fonciers, financiers ou plus-values,
- Le régime fiscal applicable : micro-foncier, réel, PFU ou barème,
- Et la structure de détention : en direct, via une assurance-vie ou en nue-propriété.
Pour bien déclarer vos revenus de SCPI :
- Appuyez-vous sur votre IFU, fourni chaque année.
- Vérifiez bien les cases à remplir selon votre situation.
- Et surtout, n’oubliez pas que certains investissements (SCPI européennes, nue-propriété, assurance-vie…) permettent d’optimiser fortement votre fiscalité.
Et si vous avez encore un doute sur votre régime fiscal ou souhaitez optimiser vos prochaines déclarations, faites appel à un conseiller spécialisé en SCPI pour adapter votre stratégie à votre profil patrimonial.
