L’Île-de-France pourrait apporter un bon rendement aux investisseurs immobiliers en 2020. L’attractivité de la capitale au niveau mondial, soutenue par la perspective des JO 2024, le dynamisme de l’activité économique francilienne, et des taux d’intérêt toujours historiquement bas favorisent l’émergence du marché immobilier de la région dont les prix de vente ont bien grimpé l’année passée. Selon MeilleursAgents, les transactions ont augmentée de 4,5 % et cette progression devrait se poursuivre cette année. Dans ce contexte, et compte tenu des fortes disparités de prix dans la région, il est encore possible de trouver des biens à 2 000 € / m², même si la barre de 10 000 € / m² a été allègrement franchie. De fait, plusieurs villes pourraient offrir un rendement de 4 ou 5 %, quand la rentabilité moyenne de la capitale se maintient à 3,3 %.
Des infrastructures de transport en forte évolution dans le Grand Paris
Dans le choix d’un investissement immobilier, son emplacement est essentiel. Dans la couronne francilienne, bien cibler son investissement passe par un examen attentif du réseau de transports urbains :
- densité,
- proximité,
- évolution.
Les locataires regardent toujours le temps de trajet domicile-travail en premier lors de leur recherche de location, avec une latitude maximum d’une heure. Les extensions d’infrastructure de transport du Grand Paris viennent ainsi rendre plus attractives certaines villes qui, auparavant, n’étaient pas correctement desservies, notamment dans l’est de la couronne parisienne :
- Bondy,
- Aubervilliers,
- Neuilly-Plaisance,
- Montreuil, etc.
Conséquence immédiate, ces villes ont connu en 2019 une progression de leurs prix de plus de 10 %. Les acheteurs ont ciblé les biens qui pouvaient bénéficier des nouvelles lignes de transport (lignes 15 à 18 du Grand Paris Express), qui pourraient ouvrir dès 2024 et sans doute avant 2030. Sont également ciblés les biens qui bénéficieront des extensions du métro ou encore du prolongement du RER E jusqu’à Mantes-La-Jolie.
Un retard des chantiers dû au coronavirus
Après l’annonce du confinement par le Président de la République le 16 mars 2020 et la loi organique du 23 mars 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, les chantiers du bâtiment et des travaux publics ont été suspendus dans leur grande majorité. Ce ne sont pas moins de 150 sites de chantiers du Grand Paris Express qui ont ainsi été suspendus pour protéger la santé des salariés. Si des dispositions avaient été prises auparavant pour permettre aux salariés de respecter les mesures barrières (systèmes de roulements sur les bases de vie, par exemple), l’annonce présidentielle a amené grand nombre d’entre eux à ne pas se présenter à leur poste. C’est le cas, notamment, des employés des sociétés allemandes qui fabriquent les tunneliers. Cette trajectoire de pause des chantiers est rapidement devenue incontrôlable :
- suspension des secours en milieu hyperbare, nécessaires à la maintenance des tunneliers,
- défaillance des sous-traitants,
- fermeture des centrales à béton,
- absence d’éléments de sécurité, etc.
Pour assurer la sécurité des personnels, une seule décision s’imposait : la suspension des chantiers. Cette suspension et la sécurisation des chantiers qu’elle implique ont été réalisées en bon ordre. Compte tenu de l’enjeu économique que représente le Grand Paris Express pour le pays, la reprise ne pourra se faire que quand les conditions seront réunies. Un guide a été validé entre les fédérations du BTP et le Gouvernement qui devrait permettre d’assurer la sécurité sanitaire nécessaire à une bonne reprise de l’activité. Également indispensable à la reprise des chantiers, la chaîne d’approvisionnement, soit plus de 1 000 fournisseurs, doit impérativement être rétablie. A l’issue de la reprise des 150 chantiers, il est clair que le calendrier de livraison, qui s’étalait à partir de 2023 pour les premiers chantiers indispensables aux Jeux Olympiques 2024 et jusqu’en 2030, devra être entièrement revu. Une livraison des équipements nécessaires aux J0 2024 semble d’ores et déjà compromise.
Les autres critères à prendre en compte pour investir dans le Grand Paris
L’extension des infrastructures de transport, pour intéressante qu’elle soit, ne constitue pas le seul critère important dans le choix d’un investissement immobilier et celui-ci devrait idéalement pouvoir bénéficier :
- commerces et services à proximité,
- critères de performance énergétique,
- quartier agréable,
- état de la copropriété,
- montant des charges, etc.
Pour investir dans le neuf, il est préférable d’éviter les programmes réservés spécifiquement à l’investissement pour deux raisons :
- trop de biens sur le marché lors de la revente,
- mauvais entretien de la copropriété.
Les 3 villes où investir dans le Grand Paris
Comme promis, voici donc les 3 villes qui offrent de belles perspectives de rendement locatif dans le Grand Paris.
Aubervilliers : près de 6 %
La ville d’Aubervilliers va rapidement combler son retard en matière de desserte des transports. Le Grand Paris Express (ligne 15) desservira ainsi deux stations (Fort d’Aubervilliers et Mairie d’Aubervilliers) en liaison avec la 7 et la 12, et à 25 minutes de Roissy-CDG. La ville offre également un panel de services et commerces :
- centre commercial le Millénaire,
- un campus universitaire,
- 50 hectares de bureaux,
- un atelier high-tech ouvert par Chanel,
- des grands groupes comme Veolia et Saint-Gobain.
Les prix restent toujours attractifs, à moins de 5 000 € / m², idéal pour un investissement neuf en Pinel.
Gif-sur-Yvette : plus de 4 %
Petit village de l’Essonne, Gif-sur-Yvette, la ville s’est fortement développée :
- campus de Centrale Supélec,
- écoquartier,
- deux gares RER et une autre à venir sur la ligne 18 du Grand Paris Express.
Située près du plateau de Sarclay, elle bénéficie de sa situation tout en gardant des prix raisonnables, à 5 000 € / m².
Poissy : plus de 4,5 %
A Poissy, 6 personnes sur 10 sont locataires (source INSEE), d’où l’intérêt de cibler cette ville pour un investissement locatif. Reconnue pour son calme et son patrimoine historique, la ville possède de nombreux logements anciens, tout comme les programmes d’immobilier neuf qui se développent dans les nouveaux quartiers proches de la gare, qui sera connectée au RER Eole (14 mn de la Défense) et au tramway – ligne 13.
