La Cour de Cassation a récemment émis un jugement sur les taux d’endettement élevés dans le secteur immobilier. L’affaire en question concerne un couple ayant obtenu un prêt malgré un taux d’endettement de plus de 64%. Alors que les règles actuelles plafonnent ce taux à 35%, cette décision de justice remet en question la notion d’endettement excessif. Revenons sur cette affaire et ses implications pour les futurs emprunteurs. Au sommaire :
Un jugement inattendu digne d’un bon « plot twist »
Le 12 juillet dernier, la Cour de Cassation a tranché en faveur d’une banque qui avait accordé un prêt dépassant le plafond de 35% de taux d’endettement. Cette décision est surprenante, car le couple emprunteur affichait un taux d’endettement de près de 64% [source : BFMTV]. À l’époque de l’accord, en décembre 2008, il n’existait pas de règles strictes concernant les taux d’endettement, comme celles imposées en 2019 par le Haut Conseil pour la stabilité financière (HCSF). Cependant, la banque en question, BNP Paribas, avait estimé que le couple disposerait d’un « reste à vivre » suffisant après le paiement de leurs mensualités, avec un montant compris entre 3 500 et 3 780 euros.
Une justice à 2 vitesses ?
Cette décision de justice soulève des questions importantes quant à l’impact de la réglementation sur les taux d’endettement. Alors que la règle d’un taux d’endettement maximal de 35%, incluant l’assurance, est aujourd’hui obligatoire, les banques ont la possibilité de déroger à ces règles pour une partie de leurs prêts. Cette dérogation concerne principalement les prêts pour l’acquisition de résidences principales, visant à soutenir les primo-accédants. Le pourcentage de prêts sur lesquels les banques ont cette liberté est passé de 4% à 6% depuis juin. Pour rappel, le HCSF interdit également aux banques d’accorder des prêts sur une durée supérieure à 25 ans (27 ans dans certains cas, tels que les ventes sur plan dans le neuf avec un différé de remboursement). Ce qu’il faut surtout retenir de cette affaire :
- l’importance de prendre en compte le « reste à vivre » au-delà du simple taux d’endettement,
- et que le HCSF envisage des ajustements de ses règles lors de sa prochaine réunion en décembre.
Une ironie inattendue de la part d’Olivier Lendrevie, fondateur de MoneySmart
Un élément reste néanmoins « déconcertant » dans cette affaire, c’est que, lors de l’accord du prêt avec un taux d’endettement de 64%, la banque de détail de BNP Paribas était dirigée par François Villeroy de Galhau, actuellement gouverneur de la Banque de France et co-dirigeant du HCSF. Cette situation, rapportée par Olivier Lendrevie, suscite donc des questions sur la cohérence et ce que nous pouvons accorder comme crédit, sans jeu de mots, aux propos de François Villeroy de Galhau hier comme aujourd’hui concernant cette affaire.
En bref
Cette décision de la Cour de Cassation a remis en lumière l’évaluation du « reste à vivre » au-delà du seul taux d’endettement. Les emprunteurs et les professionnels de l’immobilier devront suivre de près les développements futurs concernant les règles de prêt et les taux d’endettement pour s’assurer de leur conformité et de leur impact sur le marché immobilier. Ce verdict n’en reste pas moins surprenant concernant les taux d’endettement élevés dans l’immobilier et met en lumière les possibles » passe droit » des banques en matière de réglementation, au détriment des autres acteurs de l’immobilier bien entendu.
