La loi Carrez peut sembler technique, mais une simple erreur de surface peut faire baisser le prix de vente de plusieurs milliers d’euros. Avant de signer un compromis, mieux vaut comprendre précisément comment se calcule la surface loi Carrez et quels risques vous encourez en cas d’écart.
Loi Carrez définition et logements concernés
La loi Carrez impose, lors de la vente d’un lot en copropriété, d’indiquer précisément la superficie privative dans l’acte. Cette obligation vise à protéger l’acheteur contre les surestimations de surface, fréquentes avant 1996.
Concrètement, la surface loi Carrez correspond à la somme des planchers des locaux clos et couverts, à usage privatif. Elle ne doit pas être confondue avec la surface habitable ou la surface au sol.
Origine et objectif de la loi Carrez
Entrée en vigueur le 18 décembre 1996, cette réglementation encadre juridiquement le métrage en copropriété. Elle figure à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Son objectif est clair : garantir une information fiable et opposable à l’acheteur. Une erreur supérieure à 5 % peut entraîner une diminution proportionnelle du prix de vente.
Biens soumis et exclus du dispositif
Sont concernés tous les lots en copropriété : appartements, locaux professionnels ou commerciaux situés dans un immeuble collectif.
- Inclus appartements en copropriété
- Inclus locaux commerciaux en immeuble collectif
- Exclus maisons individuelles hors copropriété
- Exclus caves, garages, parkings
Vous vendez un appartement ? Vérifiez que la superficie figure dès l’avant-contrat. L’absence de mention peut entraîner la nullité du compromis.
Surface loi Carrez comment la calculer
Le calcul loi Carrez repose sur une règle simple en apparence, mais précise dans son application. Seules les surfaces closes, couvertes et privatives sont retenues, à condition que la hauteur sous plafond atteigne au moins 1,80 m.
Il faut mesurer la superficie des planchers, puis déduire certains éléments structurels. Un métrage approximatif peut rapidement créer un écart significatif sur plusieurs pièces.
Surfaces incluses dans le métrage
Sont prises en compte toutes les parties privatives respectant les critères légaux. Cela concerne aussi bien les pièces principales que certains espaces annexes.
- Pièces principales séjour, chambres, bureau
- Espaces annexes couloirs, placards intégrés
- Combles aménagés hauteur conforme
- Vérandas closes couvertes et privatives
Chaque mètre carré doit être mesuré au nu intérieur des murs, après déduction des cloisons, marches, gaines et embrasures.
Surfaces exclues et règle des 1,80 m
Certaines surfaces sont systématiquement exclues, même si elles semblent habitables. Les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 m ne sont jamais comptabilisées.
- Hauteur insuffisante sous-pentes basses
- Lots inférieurs à 8 m² exclus
- Extérieurs balcons, terrasses, jardins
- Dépendances caves, garages, parkings
En cas de doute, faire intervenir un professionnel sécurise la transaction. Le coût du diagnostic reste limité face au risque financier d’une erreur.
Erreur de surface sanctions et différence avec loi Boutin
La majorité des litiges liés à la surface loi Carrez concernent une erreur de mesurage. Lorsque l’écart dépasse un certain seuil, l’acheteur peut agir en justice pour obtenir une baisse du prix.
Le vendeur, lui, ne peut jamais réclamer un complément si la surface réelle est supérieure à celle indiquée. Le risque financier est donc unilatéral.
Tolérance de 5 % et diminution du prix
La loi prévoit une marge d’erreur de 5 %. Si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle mentionnée dans l’acte, l’acquéreur peut demander une réduction proportionnelle.
L’action doit être engagée dans l’année suivant la signature de l’acte authentique. En dessous de ce seuil, aucune indemnisation n’est possible, même si la différence représente plusieurs milliers d’euros.
Loi Carrez ou loi Boutin quelles différences
La loi Carrez s’applique exclusivement à la vente en copropriété. Elle protège l’acheteur et encadre la mention obligatoire de la superficie privative.
La loi Boutin concerne la location d’habitation. Elle définit la surface habitable, avec un mode de calcul proche mais distinct. Confondre ces deux notions reste une erreur fréquente lors d’une transaction immobilière.
