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Nouvelle réduction d’impôt “Denormandie” : que va-t-elle vraiment vous rapporter ?

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Le nouveau dispositif d’aide à l’investissement locatif lancé en début d’année 2019 entre dans le cadre de la transition énergétique. Créé pour encourager l’acquisition et la rénovation énergétique de l’habitat ancien, il pourrait s’avérer aussi intéressant qu’un investissement “Pinel” ou “Malraux”, même s’il ne répond pas aux mêmes critères. Décryptage.

Un “Pinel” version transition énergétique

La nouvelle aide à l’investissement locatif a pour objectif d’accélérer la rénovation énergétique des immeubles anciens. Bâti sur le même mécanisme que le dispositif “Pinel”, l’investissement “Denormandie” permet de bénéficier, sur l’acquisition d’un bien et la réalisation des travaux énergétiques, d’une réduction d’impôts au taux de 12, 18 ou 21 %, selon la durée de mise en location : 6, 9 ou 12 ans. Tout comme le “Pinel”, il est plafonné à 300 000 €. Cependant, pour en bénéficier, l’acquisition doit faire l’objet de travaux de rénovation à hauteur d’un quart des dépenses totales, soit un tiers du coût d’achat du bien. Si l’acquisition s’élève à 100 000 €, les travaux devront représenter 33 000 €.

Les travaux réalisés doivent répondre à l’un des deux critères :

  • améliorer d’au moins 30 % la performance énergétique,
  • concerner au moins deux postes de travaux de rénovation énergétique : isolation, installation d’un système de chauffage ou de production d’eau chaude performant, remplacement des ouvertures.

L’autre particularité du dispositif “Denormandie”, comparé au “Pinel”, est qu’il ne s’applique pas dans les zones en tension. Son objectif est au contraire de revitaliser les centres-villes où les logements anciens vacants sont nombreux. Ces investissements locatifs devront en effet être réalisés dans les 222 villes moyennes retenues au titre du plan Action “Coeur de ville” arrêté en 2018.

L’investissement “Denormandie” plus intéressant que le déficit foncier

Le régime fiscal du déficit foncier peut s’appliquer si les charges liées à l’investissement (intérêts d’emprunts, travaux et entretien, taxe foncière, etc.) sont plus importantes que les revenus fonciers. Ce déficit peut être utilisé pour réduire le revenu global, à concurrence de 10 700 €/an. La différence peut être reportée sur l’année suivante pendant 10 ans. Ce dispositif fiscal est applicable si le bien est loué pendant 3 ans, sans conditions de durée de ressources des locataires ni de plafonnement des loyers.

Il aurait pu s’avérer plus intéressant que le dispositif “Denormandie” si ce dernier ne prévoyait un petit bonus : en cas de revente, la plus-value est calculée sur le montant total acquisition + travaux et sont donc moins importantes que dans les autres types d’investissement locatif. Ainsi, si notre bien acquis 100 000 €, dans lequel 33 000 € de travaux ont été réalisés, est cédé 150 000 € après 12 ans (période maximale de location), la plus-value sera de 17 000 € et non de 50 000 €. Comme il bénéficie d’un avantage fiscal sur les plus-values pour les logements acquis depuis plus de 5 ans, il pourra augmenter le prix initial de 15 %, soit 152 950 €, la plus-value sera annulée.

Cet avantage conséquent vient augmenter de façon importante la rentabilité de l’opération. Il faudra cependant veiller à bien choisir la ville où réaliser son investissement “Denormandie”.

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