Un paradoxe apparent… mais révélateur.
Alors que l’immobilier institutionnel subit l’un de ses plus forts ralentissements depuis plus d’une décennie — hausse des taux, baisse des prix, volumes en recul — un autre segment, celui des SCPI, connaît une effervescence inattendue. Depuis 2024, le rythme de création de nouvelles SCPI s’est fortement accéléré, culminant à 21 nouveaux véhicules lancés entre janvier 2024 et juillet 2025. Un chiffre inédit qui contraste avec la prudence ambiante du secteur.
Ce phénomène, loin d’être purement opportuniste, traduit un glissement stratégique majeur. Les SCPI de nouvelle génération s’imposent aujourd’hui comme des réponses concrètes à un marché en mutation : flexibilité dans la sélection des actifs, ouverture européenne, innovations ESG, digitalisation… Autant d’atouts qui séduisent une nouvelle vague d’épargnants et redessinent les contours de l’investissement immobilier collectif.
Des chiffres qui témoignent d’un changement de cycle
Traditionnellement, le marché enregistrait entre 8 et 12 SCPI créées par an. Le franchissement de la barre des 20 en 18 mois marque donc un tournant. Et ce ne sont pas de simples “produits de niche” : plusieurs d’entre elles captent déjà des flux significatifs, attirant à la fois des épargnants débutants et des investisseurs aguerris.
Ces nouvelles SCPI misent sur :
- Des tickets d’entrée plus accessibles (à partir de quelques centaines d’euros, voire moins via le versement programmé),
- Des stratégies ciblées sur des secteurs dynamiques (logistique, santé, résidentiel géré, numérique…),
- Une gouvernance souvent plus réactive, favorisée par des structures plus légères.
Les nouvelles SCPI qui redéfinissent la performance
La vitalité du marché s’explique aussi par les performances affichées par certaines SCPI récentes, qui se hissent déjà aux premières places en termes de rendement global (distribution + revalorisation).
Iroko Zen, créée en 2020, reste une référence du genre : pas de frais de souscription, une diversification européenne, une politique ESG affirmée, et une performance nette régulièrement supérieure à 6 %.
Comète, lancée en 2023, séduit quant à elle par son positionnement tactique sur les locaux d’activité, un segment qui reste porteur même en période de correction des prix. Elle figure parmi les meilleures SCPI de 2025 en termes de performance globale.
Transitions Europe, opérationnelle depuis 2022, s’impose comme l’une des SCPI les plus structurées dans l’univers ISR. Son approche géographique paneuropéenne couplée à des investissements orientés “transition écologique” répond à une attente sociétale forte. En 2025, elle combine croissance maîtrisée, bonne régularité de distribution et vision de long terme.
Enfin, Osmo Énergie, plus récente (lancée en 2024), attire progressivement l’attention. Classée Article 9 SFDR, elle affiche une stratégie tournée vers des actifs à fort impact environnemental et une gestion disciplinée. Elle ne rivalise pas encore en taille ou en collecte avec les locomotives du marché, mais son positionnement thématique en fait un acteur à suivre.
Revalorisations ciblées : premiers frémissements d’un marché qui se rééquilibre
Après une période 2023–2024 marquée par plusieurs ajustements à la baisse du prix des parts, 2025 semble marquer un tournant. Si la majorité des SCPI maintient encore ses prix inchangés, certaines d’entre elles amorcent une revalorisation, preuve d’une amélioration perçue des fondamentaux.
- Iroko Zen a relevé son prix de part en août 2025, passant de 202 € à 204 €, après une première hausse en 2024. Sa valeur de reconstitution dépasse 213 €, lui laissant encore une marge de progression.
- Epsicap Nano a augmenté le sien de +1,26 % début juillet 2025, signe d’une valorisation robuste du patrimoine.
- Kyaneos Pierre, acteur du résidentiel ISR, a également ajusté son prix de part, poursuivant une trajectoire de croissance prudente mais régulière.
Ces ajustements, bien que limités en ampleur, indiquent que certaines SCPI considèrent que la phase de décote est achevée. Cela redonne de la visibilité aux investisseurs et renforce la crédibilité du véhicule SCPI dans une logique patrimoniale.
Diversification sectorielle : un levier de résilience
Au deuxième trimestre 2025, la collecte est largement dominée par les SCPI dites “diversifiées”, qui concentrent plus de 60 % des souscriptions nettes. Malgré une capitalisation encore modeste, elles enregistrent les meilleures performances globales du marché (+1,40 % sur le trimestre).
Elles devancent ainsi :
- Les SCPI logistiques (+1,27 %),
- Les SCPI résidentielles (+1,04 %),
- Et les SCPI bureaux et santé, qui restent en retrait (+1,09 % et +0,92 %).
Ce rééquilibrage sectoriel illustre la volonté des épargnants de privilégier des stratégies défensives, flexibles, et moins corrélées aux cycles traditionnels de l’immobilier tertiaire.
Ce qui pousse à créer autant de SCPI en pleine crise
Ce regain de dynamisme repose sur plusieurs ressorts profonds :
- Des conditions d’acquisition redevenues attractives, avec des actifs décotés et un meilleur équilibre rendement/risque.
- Un contexte réglementaire favorable, notamment pour les SCPI ISR, qui peuvent désormais intégrer des composantes énergétiques dans leur modèle.
- Une attente sociétale forte pour des produits plus responsables, thématisés, accessibles, pilotés de façon transparente.
- Des innovations dans la distribution : souscription 100 % en ligne, gestion dématérialisée, versements programmés, etc.
Résultat : les nouvelles SCPI rencontrent leur public — jeunes actifs, investisseurs ISR, profils patrimoniaux… — chacun y trouvant un véhicule adapté à ses convictions et à son horizon de placement.
Quelques noms à retenir parmi les nouvelles venues
Voici quelques SCPI, présentes dans le classement des meilleures SCPI et emblématiques de cette nouvelle dynamique :
- Vitality : sport, bien-être et immobilier de santé — une thématique inédite.
- Epargne Pierre Sophia : une SCPI santé à dimension solidaire.
- Linaclub : multisectorielle européenne avec une logique de diversification poussée.
- MomenTime : SCPI engagée sur la transition écologique, avec un ticket d’entrée réduit.
- Elevation Tertiom : spécialisée DROM-COM, rendement cible supérieur à 8 %.
- Reason : SCPI “numérique”, très accessible, pensée pour l’épargne mensuelle.
- Corum USA : focalisée sur le marché américain — une rareté en SCPI.
- Et bien sûr, Comète, Iroko Zen, Transitions Europe et Osmo Énergie, qui structurent aujourd’hui le haut de tableau.
Ce que cela révèle du marché SCPI
| Tendance | SCPI emblématiques |
| Performances globales solides | Iroko Zen, Comète, Transitions Europe |
| Revalorisation du prix de part amorcée | Iroko Zen, Epsicap Nano, Kyaneos Pierre |
| Approche ISR affirmée | Transitions Europe, Kyaneos Pierre, Osmo Énergie |
| Thématiques différenciantes | Vitality, Reason, Epargne Pierre Sophia, Linaclub |
| SCPI en phase de lancement prometteuse | MomenTime, Osmo Énergie, Elevation Tertiom |
| Accessibilité renforcée | Reason, Iroko Zen, Osmo Énergie |
Plus qu’un simple regain, une véritable transformation
Ce que l’on observe aujourd’hui ne relève pas d’un simple effet conjoncturel ou marketing. L’essor des nouvelles SCPI traduit une reconfiguration plus profonde du secteur. Il ne s’agit pas seulement de résister à la crise immobilière, mais bien d’en profiter pour moderniser l’offre, redonner du sens à l’investissement, et faire émerger de nouvelles pratiques.
En s’appuyant sur la transparence, la technologie et des stratégies d’investissement plus ciblées, les SCPI de demain prennent forme aujourd’hui.
