Le secteur des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est en constante évolution et suscite un intérêt croissant auprès des investisseurs. Pour évaluer correctement la performance de ces sociétés, plusieurs indicateurs sont utilisés, dont l’un des plus importants est le taux d’occupation financier (TOF). Cet article explore cet indicateur essentiel et son impact sur la gestion et la rentabilité des SCPI.
Qu’est-ce que le taux d’occupation financier ?
Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur clé qui permet de mesurer la part des loyers effectivement perçus par rapport aux loyers potentiels d’une SCPI.
En termes simples, il s’agit du pourcentage de biens immobiliers rapportant des revenus locatifs au sein d’un portefeuille immobilier.
Cette mesure offre une estimation fiable de la performance locative d’une SCPI. Elle prend en compte non seulement les loyers perçus mais aussi ceux qui pourraient être perçus si tous les biens étaient loués à leur valeur marchande.
Le TOF est donc un précieux outil de comparaison entre différentes SCPI, en mettant en évidence leur efficacité à maximiser les revenus locatifs.
Comment se calcule le TOF ?
Le calcul du TOF repose sur la division du montant total des loyers et des indemnisations d’occupation facturées ainsi que sur les valeurs locatives de marché des locaux non disponibles à la location, par le montant total des loyers potentiellement facturables si l’ensemble des biens de la SCPI était loué. Ce ratio reflète la part des biens véritablement rentables dans le parc immobilier d’une SCPI.
Les différents types de taux d’occupation
Outre le taux d’occupation financier, il existe un autre indicateur pertinent : le taux d’occupation physique (TOP). Bien qu’il soit moins couramment utilisé par les sociétés de gestion, il décrit la part des locaux physiquement occupés à un moment donné, indépendamment de leur rendement financier.
Le TOP ne fait pas toujours l’objet de comparaisons directes entre SCPI en raison de ses modalités de calcul spécifiques à chaque société de gestion. Cependant, c’est un complément utile au TOF pour mesurer le pourcentage exact de l’espace loué.
Différences entre TOF et TOP
La distinction essentielle entre le TOF et le TOP réside dans leur perspective. Alors que le TOF met l’accent sur la performance financière en termes de loyers perçus et potentiels, le TOP se concentre uniquement sur la surface louée, sans considération directe des revenus générés.
- Le TOF valorise l’efficacité financière globale d’une SCPI.
- Le TOP indique simplement le pourcentage de locaux actuellement loués sans lien avec les montants financiers impliqués.
Pourquoi le taux d’occupation financier est-il crucial ?
Pour tout investisseur, comprendre et analyser le TOF avant de souscrire à une SCPI est essentiel.
Un TOF élevé reflète généralement une bonne gestion des actifs puisque cela indique que la majeure partie des biens génère des revenus.
Inversement, un TOF faible peut signaler des difficultés dans la gestion ou la location des biens, ce qui pourrait impacter négativement les rendements.
Avoir un TOF proche de 100 % est idéal, cependant, certaines fluctuations peuvent être normales et justifiées, notamment par des travaux de rénovation ou des mises à jour environnementales.
Il est donc important de contextualiser les données et de comprendre les raisons éventuelles d’un taux inférieur à la norme.
Exemples concrets de TOF
Selon les données de l’Aspim publiées en mai 2024, le TOF moyen des SCPI était de 93,3 % en 2023. Cette moyenne inclut diverses situations comme :
- 89,1 % de locaux occupés;
- 2,9 % de locaux occupés sous franchise de loyer;
- 0,1 % de locaux sous promesse de vente;
- 1,2 % de locaux en cours de restructuration lourde ou environnementale.
Ces chiffres montrent une amélioration par rapport à 2022, suggérant des efforts continus de la part des gestionnaires pour optimiser l’occupation et la rentabilité des biens.
Comment utiliser le TOF pour évaluer une SCPI ?
Lorsque vous examinez les fiches de présentation des SCPI, le TOF figure parmi les indicateurs clés à considérer. Voici quelques conseils pratiques pour bien l’évaluer :
Tout d’abord, analysez le TOF en contexte. Un taux légèrement inférieur à 100 % n’est pas nécessairement alarmant, surtout s’il est explicable par des projets d’amélioration ou des conditions temporaires spécifiques. Comparez ensuite le TOF actuel avec celui des années précédentes pour repérer des tendances de gestion et des améliorations potentielles.
Ensuite, méfiez-vous des TOF anormalement élevés sans explication claire. Ils peuvent masquer des problèmes structurels cachés ou des méthodes comptables qui ne reflètent pas fidèlement la réalité du terrain. Enfin, regardez aussi le TOP pour obtenir une image complète de l’utilisation réelle des espaces physiques et identifier toute disparité importante par rapport au TOF.
Comprendre le taux d’occupation financier est indispensable pour tout investisseur souhaitant faire des choix éclairés en matière de SCPI. Cet indicateur offre une vue d’ensemble claire de la performance locative et financière des biens gérés, et constitue un outil de comparaison efficace entre différentes SCPI.
En prenant en compte à la fois le TOF et le TOP, ainsi que le contexte global et les tendances historiques, les investisseurs peuvent mieux évaluer les risques et les opportunités associés à chaque SCPI. Cela permet d’optimiser leurs investissements pour atteindre les objectifs de rendement escomptés.
