En 2027, la France bascule vers une taxe sur la vacance des locaux d’habitation plus lisible… et potentiellement plus coûteuse. Le principe : si votre logement reste inoccupé, votre commune pourra vous taxer selon son niveau de tension immobilière. Qui est visé, quelles exemptions existent, et combien cela peut-il coûter ?
Une nouvelle taxe sur les logements vacants à partir de 2027
Pourquoi la réforme a été adoptée
La réforme de la taxation des logements vacants s’inscrit dans un double contexte : pénurie de logements dans certaines zones et besoin croissant de ressources pour les collectivités locales. Jusqu’ici, le dispositif était jugé peu lisible, avec deux taxes distinctes et des règles variables selon les territoires.
En regroupant la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), l’État cherche à simplifier le système tout en renforçant l’efficacité de la lutte contre la vacance. L’objectif est clair : inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, à la location ou à la vente.
Quelles taxes actuelles disparaissent
À compter de 2027, la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation remplacera officiellement les deux dispositifs existants. La TLV, jusqu’ici perçue par l’État dans les zones tendues, et la THLV, perçue par certaines communes hors zones tendues, seront fusionnées en un seul impôt local.
Ce changement transfère pleinement la main aux municipalités, qui percevront désormais le produit de la taxe et pourront ajuster les taux dans la limite de plafonds légaux. Pour les propriétaires, cela signifie une fiscalité potentiellement plus élevée, mais aussi plus dépendante des choix politiques locaux.
La situation de vacance retenue pour l’imposition de 2027 sera appréciée sur la base des années précédentes, ce qui laisse peu de marge de manœuvre aux logements durablement inoccupés.
Qui sera concerné par la taxe sur la vacance des locaux d’habitation
Définition officielle d’un logement vacant
Un logement est considéré comme vacant lorsqu’il est inhabité et en état d’être occupé. Il doit donc être salubre, raccordé aux réseaux essentiels et ne pas faire l’objet de travaux lourds empêchant toute occupation normale.
Pour échapper à la taxe, le bien doit être occupé plus de 90 jours par an. Cette occupation peut être le fait du propriétaire, d’un locataire ou d’un occupant à titre gratuit. À défaut, l’administration fiscale peut qualifier le logement de vacant et déclencher l’imposition.
La qualification repose en grande partie sur les données déclaratives du propriétaire. Une erreur ou un oubli dans la déclaration d’occupation peut donc entraîner une taxation injustifiée, difficile à contester a posteriori.
Propriétaires exonérés ou situations particulières
Certaines situations permettent d’échapper à la taxe sur la vacance des locaux d’habitation. C’est notamment le cas lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, comme un séjour prolongé en établissement de soins ou une impossibilité juridique de louer le bien.
Les logements utilisés comme résidences secondaires ou mis en location ne sont pas concernés, à condition que leur usage soit correctement déclaré. Une mise à jour régulière de la situation du bien dans l’espace fiscal dédié est donc indispensable.
À défaut, le propriétaire s’expose à une taxation automatique, même si le logement est effectivement occupé ou destiné à la location sur une courte période.
Montant de la taxe et différences selon les communes
Communes en zone tendue
Dans les communes classées en zone tendue, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation est obligatoire et s’applique dès la première année d’inoccupation. Le taux de base est fixé à 17 %, puis passe à 34 % à partir de la deuxième année de vacance.
La grande nouveauté réside dans la liberté accordée aux municipalités. Elles pourront désormais augmenter ces taux jusqu’à 30 % la première année et jusqu’à 60 % les années suivantes, en fonction de leur politique locale du logement.
Cette évolution expose les propriétaires à une fiscalité sensiblement plus lourde dans les territoires où la pression immobilière est forte et où les élus souhaitent accélérer la remise sur le marché des logements inoccupés.
Communes en zone détendue
Hors zones tendues, l’instauration de la taxe relève entièrement du choix des communes. Aucun taux minimal n’est imposé par la loi, ce qui signifie que la taxation peut être inexistante ou, au contraire, dissuasive.
Le taux maximal est toutefois plafonné à 50 % et la taxe ne peut s’appliquer qu’à partir de la deuxième année de vacance. Cette souplesse permet aux municipalités d’adapter la fiscalité à leur réalité locale, sans contrainte nationale forte.
Pour les propriétaires, le niveau d’imposition dépendra donc fortement de la commune où se situe le bien, rendant indispensable une veille locale sur les décisions fiscales à venir.
