Appartement vide en attente de vente : devez-vous encore payer taxe foncière, TEOM ou éventuelle taxe d’habitation ? Voici l’essentiel pour éviter les erreurs et obtenir un allègement quand c’est possible, selon votre situation, vos justificatifs et les délais à respecter.
Faut-il payer les taxes quand son logement est vide ?
Ce que dit la loi sur les logements vacants
Un logement vide reste fiscalement imposable tant qu’il demeure habitable. En d’autres termes, l’absence d’occupant ne suffit pas à suspendre les taxes locales. La loi distingue toutefois entre un logement simplement inoccupé et un bien réellement inhabitable.
La vacance peut être volontaire, par exemple lorsqu’un propriétaire garde son appartement vide pour faciliter la vente. Dans ce cas, il reste redevable des impôts locaux. Si le logement est déclaré en vente, il demeure considéré comme « disponible à l’habitation » tant que la transaction n’est pas conclue.
Taxes locales concernées : foncière, ordures, habitation
La taxe foncière est due chaque année par le propriétaire au 1er janvier, qu’il occupe le bien ou non. Elle repose sur la valeur cadastrale et le taux communal. Même vide, le logement n’en est pas exonéré.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), incluse dans la taxe foncière, reste également exigible. Elle finance le service public de collecte, sauf si le bien est totalement inhabitable et non raccordé aux réseaux.
Enfin, la taxe d’habitation ne s’applique plus aux résidences principales, mais certaines communes la maintiennent pour les logements vacants ou secondaires. Le propriétaire doit donc vérifier les règles locales avant de contester.
Dans quels cas peut-on être exonéré ?
Vacance indépendante de la volonté du propriétaire
Un dégrèvement est envisageable si la vacance du logement est involontaire. Il faut alors prouver que le bien n’a pas trouvé preneur malgré une mise en vente active. L’administration accepte cette situation uniquement si trois conditions sont réunies : le logement est en état d’habitation, la vacance dure au moins trois mois et le propriétaire démontre qu’il n’a pas volontairement retardé la vente.
Pour être crédible, le propriétaire doit fournir des preuves concrètes : mandats d’agence, copies d’annonces, offres reçues ou courriers du notaire. Sans ces documents, la demande de dégrèvement sera refusée.
Travaux, sinistres ou logement inhabitable
Un logement temporairement inhabitable à cause de travaux lourds ou d’un sinistre (incendie, inondation, dégât des eaux) peut bénéficier d’une exonération temporaire. L’immeuble doit alors être impossible à occuper dans des conditions normales (absence d’eau, d’électricité ou de sanitaires).
Les services fiscaux exigent des justificatifs précis : devis ou factures d’artisans, rapports d’expertise, constats d’assurance. La durée d’exonération dépend de la période pendant laquelle le bien est réellement inutilisable.
Enfin, les situations de blocage juridique — indivision, succession, litige — peuvent être reconnues comme des cas de vacance involontaire si le propriétaire démontre qu’il ne pouvait pas vendre ou louer librement son bien.
Comment demander un dégrèvement fiscal ?
Démarches auprès du service des impôts
Pour obtenir un allègement, il faut adresser une demande écrite au service des impôts fonciers dont dépend le logement. Cette requête doit être faite dans l’année suivant le début de la vacance, avec un courrier recommandé ou via l’espace sécurisé sur impots.gouv.fr. Le dossier doit expliquer la situation, préciser la durée d’inoccupation et justifier la bonne foi du propriétaire.
Les services fiscaux étudient ensuite chaque cas individuellement. Si la vacance est reconnue comme involontaire, un dégrèvement partiel ou total peut être accordé, notamment sur la taxe foncière ou la TEOM. Aucune réduction n’est automatique, même si le logement est vide depuis plusieurs mois.
Les justificatifs indispensables à fournir
Les autorités exigent des éléments concrets : mandats de vente, copies d’annonces publiées, factures de travaux, constats d’assurance, attestations d’artisans ou rapports d’expertise. Une simple déclaration sur l’honneur ne suffit pas. Plus les preuves sont précises, plus les chances de dégrèvement augmentent.
En cas de refus, le propriétaire peut contester la décision en apportant des documents supplémentaires. Pour limiter la fiscalité, mieux vaut signaler rapidement toute vacance et conserver tous les justificatifs. Cela évite les retards de traitement et les désaccords avec le fisc.
Astuce : avant de demander une exonération, évaluez aussi d’autres solutions comme la location temporaire, l’ajustement du prix de vente ou le renouvellement régulier des annonces pour prouver votre volonté de vendre.
