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Découvrez le nouveau dispositif d’encadrement des loyers

Sep 29 2017
Illustration encadrement des loyers

Quels sont les éléments à prendre en compte pour mettre en application l’encadrement des loyers à Paris en toute sérénité ?

L’Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP) et la Préfecture de Paris ont défini les caractéristiques des loyers de référence, tenant compte du type de location, du nombre de pièces, de la situation géographique et de l’année de construction de l’immeuble. A partir de cette base, les propriétaires bailleurs ont le droit de majorer le loyer d’un appartement mis en location de 20% au-dessus de ce loyer de référence.

En effet, le propriétaire peut prétendre à un “complément de loyer” si le logement offre un confort supérieur et/ou une situation géographique recherchée. Ce complément s’applique aux loyers supérieurs au loyer de référence majoré. Toutefois, cela fonctionne également dans l’autre sens puisque le montant du loyer peut également être inférieur de 30% par rapport au loyer de référence. En cas de litige entre un propriétaire et un locataire, c’est la Commission départementale qui tranche, dans les 2 mois qui suivent la demande (qui doit être formulée par courrier recommandé avec accusé de réception).

Zoom sur la location meublée

Les locations meublées sont également soumises à cet encadrement des loyers, selon des conditions spécifiques. Cela concerne les logements loués meublés à usage d’habitation, constituant la résidence principale du locataire.

Chaque année, la préfecture établit un loyer de référence majoré, ainsi qu’un loyer de référence minoré, sur la base des différentiels observés entre les loyers des logements loués vides et ceux des logements loués meublés. On applique alors une majoration au m² sur le loyer de référence des logements loués vides. Dans le cas où le logement présente des prestations améliorant le confort du locataire, il peut être accordé au propriétaire un complément de loyer.
 

Que risquent les propriétaires ?

Il n’y a aucune sanction claire qui soit définie par la loi si un propriétaire ne respecte pas l’ encadrement des loyers. Néanmoins, un propriétaire ne respectant pas la loi peut être poursuivi en justice par son locataire.

Pour un logement vide, un locataire dispose de 3 ans pour demander une diminution de loyer à la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ou directement devant le tribunal d’instance. En fonction de la décision, le loyer s’appliquera, de manière rétroactive, et le propriétaire sera tenu de reverser intégralement le trop-perçu au locataire. A noter aussi que le locataire peut contester le complément de loyer, même s’il figure dans le bail, jusqu’à 3 mois après sa signature.

Quelle application de la loi ?

L’Association Nationale de Défense des Consommateurs et Usagers (CLCV) s’est intéressée aux 5 plus gros sites d’annonces immobilières en ligne, et a constaté que 42 % des loyers ne sont pas conformes et excèdent, en moyenne, le montant maximum applicable de 146,51 euros par mois.

Les infractions sont plus nombreuses sur les petites surfaces (la moitié des studios et un tiers des 2 pièces ne respectent pas l’encadrement des loyers). Ce sont les propriétaires particuliers louant directement leur logement qui commettent le plus d’infractions (53%). Il faut toutefois prendre ces chiffres avec des pincettes puisque les annonces de font pas figurer les compléments de loyer dont certains logements peuvent bénéficier.
 

Perspectives de la loi

Depuis début 2017, l’encadrement des loyers s’applique également à Lille. Il est question d’étendre la loi à toute l’agglomération Parisienne soit plus de 10 millions de personnes.

Le marché de l’immobilier de luxe devrait pouvoir tirer profit de cette mesure, en effet, les propriétaires de logements situés dans des villes “huppées” telles que Neuilly-sur-Seine et Saint-Germain-en-Laye, devraient à terme décider de revendre leur bien plutôt de le louer, ce qui produira une augmentation du nombre de transactions.

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