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Immobilier : des disparités importantes entre les grandes métropoles et les zones rurales

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La fracture immobilière est visible entre les zones rurales et les grandes métropoles, dont l’attrait est de plus en plus fort. Dans ces dernières, les prix de l’immobilier n’en finissent pas de monter, sous la pression, tandis que les zones rurales souffrent d’un exode des jeunes actifs. La vampirisation des métropoles porte une responsabilité dans l’augmentation des prix, si l’on en croit le baromètre des prix de l’immobilier LPI-SeLoger de février 2019.

Une métropolisation phagocytante

Si la fracture immobilière semble consommée entre les zones rurales et les grandes villes, le baromètre LPI-SeLoger fait ressortir une relative stabilisation, hormis à Limoges, La Rochelle et Rennes, où l’augmentation des prix de l’immobilier dépasse les 10 %. Les grandes villes suscitent un engouement toujours plus grand, par leur exceptionnelle attractivité économique et leur cadre de vie sans commune mesure avec celui proposé par les zones rurales en termes d’éducation, de services publics, de commerces, etc.

Devant une telle attractivité, la demande explose, entraînant avec elle une hausse des prix de l’immobilier supérieure à la hausse des prix. Paris est en tête, avec un prix du mètre carré avoisinant les 10 000 euros, 4 fois plus qu’au début des années 2000.

Le marché immobilier augmente moins dans les grandes villes

Sans se réduire, l’écart de prix se calme un peu entre les métropoles et les zones rurales. La hausse des prix de l’immobilier dans les grandes villes comme Marseille, Toulouse, Lille, Nice ou Strasbourg se maintient autour de 2 %, à peine supérieur au taux d’inflation.

Certaines métropoles qui avaient subi une explosion des prix connaissent désormais des hausses plus modérées, bien qu’encore élevées. Ainsi, à Bordeaux les prix ont augmenté de 8,6 % sur l’année 2018, contre 12 % pendant l’été. Des métropoles comme Brest (l’une des métropoles où les prix sont les moins chers) voient leurs prix stagner, tandis que Metz (-7 %) ou Amiens (-3,5 %) voient même leur prix baisser, la raison principale tenant à une conjoncture économique difficile.

La moyenne des hausses s’établit, en janvier 2019, à 3,4 %, contre 4,7 % sur la même période 2018. Les maisons anciennes, en revanche, augmentent peu, moins de 1 %. Les écarts de prix sont moins importants, de l’ordre de 2,2, que sur les appartements (jusqu’à 4).

Un immobilier ancien qui ne supporte pas la négociation

La marge de négociation est faible, qu’il s’agisse des maisons (4,6 %) ou des appartements (3,3 %). Les marges de négociations les plus basses se situent dans la région Midi-Pyrénées sur les maisons (0,7 %) et en Auvergne sur les appartements (1,2 %). L’Île de France a des marges de négociation plus faible que la moyenne nationale (3,5 % sur les appartements et 2,9 % sur les maisons).

Plus l’augmentation des prix est faible, plus la marge de négociation diminue, les prix des biens immobiliers étant fixés au plus près de leur valeur réelle, pour des ventes plus rapides.

Finalement, le marché a du mal à se ressaisir. Malgré des taux toujours très bas et un effort des banques pour soutenir les projets des acheteurs, le nombre de ventes a diminué de 2 % sur les 12 derniers mois.