Un logement peut aujourd’hui perdre jusqu’à 25 % de sa valeur simplement à cause de son DPE. En 2026, le marché immobilier ne baisse pas uniformément : il se fracture, et les biens énergivores paient désormais le prix fort.
Derrière la stabilité des prix, un marché à deux vitesses
Des écarts de prix spectaculaires au sein d’une même ville
La moyenne nationale raconte de moins en moins la réalité. À Paris, certains biens d’exception dépassent 32 000 €/m², quand des studios mal classés énergétiquement peinent à franchir 7 200 €/m².
Même scénario à Marseille, Nice ou Nantes. Deux logements séparés de quelques rues peuvent désormais afficher des écarts considérables, selon leur état, leur adresse et surtout leur performance énergétique.
Qualité, adresse et travaux pèsent davantage dans la négociation
Les acheteurs calculent davantage. Un appartement affiché moins cher mais avec 40 000 € de rénovation à prévoir n’est plus forcément perçu comme une bonne affaire.
En clair, la négociation se déplace vers le coût réel du logement. Isolation, chauffage, copropriété et travaux deviennent presque aussi décisifs que le prix affiché.
Le DPE fait désormais directement varier le prix d’un logement
Jusqu’à 25 % de décote pour certaines passoires thermiques
Le DPE n’est plus une simple ligne dans l’annonce. Pour les logements classés F ou G, la sanction peut atteindre 15 à 25 % de décote, selon les données avancées par ERA Immobilier.
Ce qui change tout ? L’acheteur retranche directement de son offre le budget nécessaire pour isoler, changer le chauffage ou améliorer la consommation énergétique.
Les logements A et B deviennent des biens particulièrement recherchés
À l’autre bout du marché, les logements performants profitent de leur rareté. Un bon DPE immobilier rassure sur les dépenses futures et réduit le risque de travaux coûteux.
Résultat : à emplacement comparable, un logement rénové peut se vendre plus vite et mieux résister à la négociation. Une lettre sur le diagnostic pèse désormais plusieurs milliers d’euros.
Acheter maintenant ou attendre : où se cachent les opportunités ?
Paris, Nice, Marseille : les écarts atteignent des niveaux extrêmes
Les chiffres donnent le vertige. À Nice, le prestige peut atteindre 26 000 €/m² quand certains biens à rénover passent sous 850 €/m². À Marseille, l’écart va de 2 200 à plus de 17 800 €/m².
Ces extrêmes rappellent surtout une chose : raisonner uniquement avec le prix moyen d’une ville devient risqué. Le micro-marché compte davantage.
L’ancien à rénover peut redevenir une carte à jouer
Une mauvaise étiquette énergétique n’interdit pas une bonne opération. À Toulouse, certains logements anciens à rénover se négocient autour de 1 500 €/m².
La vraie question à vous poser : la décote couvre-t-elle réellement les travaux nécessaires ? Si oui, certaines passoires thermiques peuvent offrir une marge de négociation difficile à trouver sur les biens déjà rénovés.
