Le neuf ne repart toujours pas. En 2026, les ventes restent environ 50 % sous leur niveau de 2021, malgré des acheteurs toujours présents. Le vrai problème ? Des crédits plus difficiles, des coûts de construction élevés et une offre qui se réduit dangereusement.
Pourquoi l’immobilier neuf reste bloqué en 2026
Des ventes toujours 50 % sous leur niveau de 2021
Le chiffre résume à lui seul la panne du marché. Les réservations tournent autour de 15 000 à 16 000 logements collectifs par trimestre, contre environ 30 000 avant le Covid. Résultat : les ventes restent 50 % sous leur niveau de 2021.
Le décrochage s’est accéléré avec la remontée des taux à partir de 2022, puis avec la disparition du Pinel fin 2024. Le PTZ élargi et les nouveaux dispositifs de soutien ont amorti le choc, sans provoquer de véritable redémarrage.
Taux de crédit et pouvoir d’achat immobilier freinent les acheteurs
Les Français n’ont pourtant pas renoncé à acheter. La demande immobilière globale se situe même 12 % au-dessus de son niveau de début 2021. Ce qui bloque ? La capacité à financer le projet.
Avec des taux proches de 3,65 % sur 20 ans à la rentrée 2026, les ménages peuvent acheter environ 69 m², soit 11 m² de moins qu’en 2020. Dans le neuf, généralement plus cher que l’ancien, l’écart devient difficile à absorber.
Moins de logements construits : le risque de pénurie se rapproche
Les permis de construire restent insuffisants
Le problème ne se limite plus aux ventes. Depuis 2023, les autorisations de logements collectifs restent souvent sous les niveaux observés avant la crise. En 2026, seuls janvier et mars ont atteint ou dépassé l’objectif de 15 000 logements autorisés par mois.
Ce qui change tout ? Les permis délivrés aujourd’hui déterminent l’offre disponible demain. Si le rythme reste aussi faible, certaines zones tendues pourraient rapidement manquer de logements neufs.
L’offre commerciale de logements neufs chute de 30 %
Le recul est déjà visible sur le terrain. En juillet 2026, le nombre de logements collectifs mis en vente avait baissé d’environ 30 % depuis janvier 2023.
Les promoteurs lancent moins d’opérations, car vendre devient plus incertain alors que construire coûte plus cher. Moins de ventes, moins de programmes, puis moins de logements disponibles : le cercle est désormais bien installé.
Pourquoi les prix résistent malgré la crise
Des coûts de construction en hausse de 25 %
Avec des ventes aussi faibles, on pourrait attendre une chute des prix. Pourtant, le neuf n’a reculé que de 0,5 % entre septembre 2025 et septembre 2026. La raison est simple : construire coûte beaucoup plus cher.
Depuis 2020, les coûts de construction ont progressé d’environ 25 %. Les promoteurs disposent donc de peu de marge pour casser les prix sans fragiliser leurs opérations. L’ajustement se fait surtout sur le nombre de programmes lancés.
Ce qui pourrait permettre au marché de repartir en 2027
La reprise dépendra d’abord du portefeuille des acheteurs. Une détente des taux, davantage de solvabilité et le retour des investisseurs privés pourraient débloquer une partie du marché.
Mais le temps presse. Relancer les ventes sans relancer la construction ne suffira pas : la France doit aussi reconstituer son offre. Sinon, la crise actuelle pourrait laisser place à une pénurie de logements neufs.
