Nouveau format de contenu dans ce blog, l’interview d’une personne dans le milieu de l’immobilier, professionnel ou non, qui a suffisamment roulé sa bosse en nous divulguant de précieux conseils et sa vision des choses. Au sommaire :
Bonjour Medhi, je te souhaite la bienvenue sur mon blog immobilier. Cela fait un moment que je te suis sur X (ex-Twitter) et j’ai décidé de te proposer cette interview suite à ton post sur les 7 raisons pour lesquelles les investisseurs immobiliers continuent d’acheter.
Qui est Medhi Asten ?
Avant de rentrer dans le vif du sujet et si ce n’est pas trop indiscret, est-ce que tu peux nous en dire plus sur toi ? Quelle est ta situation professionnelle et pourquoi l’immobilier ? D’où t’es venu l’idée de « Faire de la France une nation de propriétaires » ? Donne-nous un peu de substance pour mieux te connaître !Bonjour Nicolas et merci à toi pour ton accueil. Alors j’ai 35 ans et je suis investisseur immobilier depuis une grosse dizaine d’années dans la région Rhône Alpes. En parallèle, je gère avec mon frère une PME d’une douzaine de salariés dans le secteur de la maintenance industrielle. Petit à petit, l’immobilier a pris une place de plus en plus importante dans ma vie professionnelle, jusqu’à représenter 80% de mon activité aujourd’hui. J’ai commencé par de l’achat revente en résidence principale suite à ma rencontre avec un très gros investisseur du coin. Il avait fait fortune dans l’immobilier en développant une activité de promotion immobilière et m’a fait prendre conscience avec des exemples très précis de la puissance de l’immobilier locatif. En 10 ans, j’ai à peu près tout connu : des retards de paiements, des impayés, des dégâts des eaux, un incendie, des travaux en secteur sauvegardé, le squat d’un immeuble, des problèmes de gestion, des rénovations énergétiques de bâtiments de plus de 700m2. . . D’énormes moments de doutes que j’ai surmonté grâce à la conviction profonde de la rentabilité future de mes investissements. Je reste persuadé que l’effet de levier bancaire reste un moyen d’enrichissement exceptionnel qu’il faut absolument utiliser. C’est aussi un outil égalisateur pour les classes sociales basses qui n’ont jamais eu accès à un capital de départ. Aujourd’hui, je me retrouve avec un parc locatif de 24 lots et une activité de marchand de biens en association avec un artisan. En parallèle et depuis maintenant 1 an, j’aide des particuliers à investir dans l’immobilier en les accompagnant tout au long de leur achat. De la prospection à la mise en location en passant par toutes les étapes intermédiaires (audit de la situation, négociation, financement, notaire, fiscalité, travaux, etc), je les suis pendant tout le processus et suis disponible à n’importe quel moment. Du simple débutant à l’investisseur ayant déjà plusieurs lots, j’ai accompagné plus d’une dizaine de personnes à commencer à investir ou développer leur aventure immobilière. Pour le slogan » Faire de la France une nation de propriétaires », il s’agit d’une phrase de Nicolas Sarkozy datant de 2007 haha ! Bien que peu fan du personnage, je trouve la tournure géniale et le défi lancé intéressant. Faire en sorte que tous les français aient accès à la propriété et si possible, ne pas dépendre d’une retraite hypothétique devrait être un objectif pour chacun d’entre nous. C’est en tout cas le challenge que je me suis lancé à mon humble niveau et j’espère amener un maximum de personnes avec moi dans cette aventure !
Qui sont ceux qui ont d’importantes liquidités ?
Tu évoques « Ceux qui ont d’importantes liquidités », est-ce que peux nous donner une fourchette pour que tout le monde comprenne bien de quel niveau il est question ?Il y a tout un tas de gens, investisseurs ou non, qui se retrouvent aujourd’hui avec des sommes importantes non investies. Que ce soit des fortes liquidités suite à la vente d’un business ou d’une opération immobilière, d’un héritage ou simplement de l’épargne cumulée. Qu’il s’agisse de 10 000€ ou 100 000€, laisser son argent sur des comptes bancaires dans une période d’inflation à 5 ou 6% est imprudent. Il n’est pas rare de voir des investisseurs acheter des biens immobiliers cash, que ce soit pour du locatif ou des opérations d’achat revente. J’ai personnellement revendu un appartement déjà loué dans une petite ville du Puy de Dôme en mai dernier. Le locataire en place versait 500€ de loyer pour un prix de vente FAI de 54 000€ (soit une rentabilité de 10% brute). Les acheteurs étaient un couple de jeunes actifs avec une bonne situation et de l’épargne cumulée. Ils ont mis 30 000€ d’apport.
Quelle est la principale raison de la crise immobilière actuelle ?
Beaucoup de médias mettent en avant le fait que la hausse des taux des crédits serait la principale raison de la crise immobilière. Quel est ton avis ?Hausse des taux, durcissement des conditions d’emprunt dicté par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), hausse du coût des matériaux, crise du logement neuf, plafonnement des loyers, inflation, règles environnementales, perte de pouvoir d’achat, inertie politique, . . . La « crise immobilière » (je n’aime pas trop ce terme) est multifactorielle et chacun de ces points mériteraient un long développement. Ce qui est sûr, c’est que nous sommes en train de passer d’un marché de vendeurs à un marché d’acheteurs et que ceux qui sauront utiliser la peur d’un effondrement pourront profiter du contexte actuel. Il y a une conjoncture économique mais l’immobilier en France est un marché complexe qui se fractionne en un ensemble de sous marchés qu’il faut étudier individuellement. On constate que les zones dites » d’appréciations » connaissent une rectification alors que partout ailleurs les prix stagnent voire même augmentent de façon incompréhensible (à Nice par exemple). L’Etat n’a rien à gagner à avoir un marché immobilier à l’arrêt, ce sont des milliards de perdus en droits de mutation. On l’a vu pendant le Covid. Je m’attends personnellement à un éclaircissement courant 2024 avec un marché plus « lisible » et des conditions d’emprunts plus souples. En attendant, nous cherchons les bonnes affaires !
La vision à long terme
De ce que je comprends, tu conseilles d’avoir une vision « long-termiste ». En tout cas, cela me paraît plus logique lorsqu’on est investisseur, que ce soit dans l’immobilier ou autre. C’est bien cela ?Exactement, on ne perd rien à posséder de l’immobilier sur le long terme (ou tout autre investissement qui contre l’inflation). Je pense que nous sommes tous sensibilisés aux réformes qui touchent le pays et notamment celles concernant les retraites. Le vieillissement de la population et la diminution du nombre de cotisants est un des défis que nous devrons relever dans les prochaines années. Les livrets d’épargne proposés par les banques ne sont plus suffisants. Se constituer un patrimoine solide et diversifié pour sécuriser son avenir et celui de ses proches est pour moi une priorité que chaque français devrait avoir.
La notion de krach immobilier
Tu évoques le scénario du krach immobilier, est-ce que tu peux nous en dire plus à ce sujet ?Comme tout marché, l’immobilier est régi par l’offre et la demande. Tant que la France sera en pénurie de logements, je ne vois pas comment un krach pourrait avoir lieu. Il y a également des quartiers dans des grandes villes où la majorité du parc est payé (les propriétaires n’ont plus de crédits) et où les investisseurs étrangers inondent le marché, on constate ce phénomène à Paris notamment (Note de Nicolas : et cela ne date pas d’hier, car j’en parlais déjà en 2013). Dans ces conditions, il est quasiment impossible que les prix de l’immobilier baissent de manière conséquente puisque la demande est constante et que les vendeurs n’ont aucune raison de se séparer de leurs biens. Je pense que nous allons assister à une rectification du marché là où les prix étaient devenus délirants et surtout, en inadéquation avec le pouvoir d’achat des français ces dernières années. On le constate aujourd’hui, les biens restent plus longtemps sur le marché et les acheteurs ont repris la main.
Les économies sur les rénovations énergétiques
Concernant le DPE, tu dis avoir économisé plus de 150 000€ sur tes rénovations énergétiques cette année. C’est-à-dire ? Pour être honnête, moi simple consultant en webmarketing immobilier, je n’ai pas compris le lien. Nous sommes dans une période où l’État prévoit un déploiement d’aides massif pour respecter le calendrier qu’il s’est lui-même fixé via la loi climat et résilience, qui a comme objectif à terme d’éliminer les passoires thermiques du parc immobilier français. Un mauvais DPE peut être une source de négociation incroyable quand on sait sur quels points appuyer. J’ai personnellement rénové 13 logements, entre 2020 et aujourd’hui, les faisant passer de F ou G à D. Je suis actuellement en train de faire une rénovation globale d’un immeuble de 11 appartements suite à un audit énergétique. En cumulant les aides, des travaux de rénovation et d’isolation, censés de base me coûter plus de 150 000€, m’ont en réalité coûté moins de 5 000€. Nous sommes encore à l’heure actuelle à la recherche de bâtiments à rénover qui pourraient bénéficier de ces aides et d’une négociation intéressante à l’achat. Me concernant, c’est l’opportunité du moment !
Les annonces du gouvernement
Enfin et c’est tout frais, Bruno Le Maire vient d’annoncer des mesures pour relancer le marché immobilier, notamment des changements concernant le prêt à taux zéro. Qu’en penses-tu ?Je pense que c’est un pansement sur une jambe de bois. Les prix du neuf ont explosé (le secteur est en crise) et les primos accédants n’ont souvent pas les compétences pour réaliser des travaux énergétiques dans l’ancien. Que les communes arrêtent de distiller les permis de construire au compte goutte, qu’on donne les moyens à des investisseurs de passer en logement des bâtiments entiers totalement vides (sous conditions de locations si nécessaire), qu’on assouplisse les démarches administratives pour les dispositifs mis en place par l’État (l’Anah notamment), . . . Fluidifier le marché immobilier demandera plus que des mesurettes sur les conditions d’emprunts mais un vrai changement de paradigme et des décisions en corrélation avec le pouvoir d’achat des français.
