La loi Jeanbrun s’annonce comme le successeur indirect du Pinel, avec une promesse claire : redonner envie aux investisseurs privés de revenir sur le marché locatif. Amortissement fiscal, logique sociale et nouvelles règles du jeu… voici l’essentiel à comprendre avant d’aller plus loin.
Loi Jeanbrun pourquoi un nouveau dispositif après la fin du Pinel
La fin du Pinel et le recul de l’investissement locatif
La disparition du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 a provoqué un net ralentissement de l’investissement locatif privé. Ce mécanisme, largement utilisé par les particuliers, permettait de compenser la hausse des prix et des taux par un avantage fiscal lisible.
Depuis sa suppression, de nombreux investisseurs ont reporté ou abandonné leurs projets, accentuant les tensions sur un marché locatif déjà fragilisé. La baisse des mises en chantier et le recul des transactions illustrent ce désengagement progressif.
Dans ce contexte, l’absence d’un cadre fiscal incitatif a mis en lumière la dépendance du marché à des dispositifs structurants, capables de sécuriser la rentabilité à long terme.
Les objectifs affichés par le gouvernement
Avec la loi Jeanbrun, l’exécutif entend corriger ces effets en proposant un dispositif plus souple et orienté vers la durée. L’objectif principal est de remobiliser l’épargne privée au profit du logement locatif, sans reproduire les limites du Pinel.
Le choix d’un amortissement imputable sur le revenu global vise à renforcer l’impact fiscal pour les bailleurs au régime réel, tout en intégrant une dimension sociale via des loyers modulés.
En supprimant le zonage et en ouvrant le dispositif au neuf comme à l’ancien rénové, le gouvernement affiche une volonté claire : redonner de la visibilité aux investisseurs et soutenir durablement l’offre locative.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun
Le mécanisme d’amortissement fiscal annuel
Le cœur du dispositif Jeanbrun repose sur un amortissement fiscal annuel appliqué à la valeur du bien immobilier. Contrairement aux réductions d’impôt classiques, cet avantage vient diminuer le revenu imposable chaque année, améliorant mécaniquement la rentabilité nette.
Le taux d’amortissement varie selon le niveau de loyers pratiqués, avec une orientation clairement sociale. Plus le loyer est modéré, plus l’avantage fiscal est élevé, dans la limite de plafonds annuels définis par la loi.
Autre évolution majeure : l’amortissement serait imputable sur le revenu global et non uniquement sur les revenus fonciers. Cette règle renforce l’intérêt du dispositif pour les investisseurs fortement fiscalisés.
Les conditions d’éligibilité pour les investisseurs
Pour bénéficier de la loi Jeanbrun, le propriétaire doit s’engager à louer le logement sur une durée minimale de neuf ans. Le dispositif s’applique aussi bien aux logements neufs qu’aux biens anciens sous conditions de travaux.
Aucun zonage géographique n’est prévu, laissant aux investisseurs une liberté totale dans le choix de la localisation. Cette souplesse impose toutefois une analyse rigoureuse du marché local afin d’assurer l’équilibre économique du projet.
Le bailleur doit enfin opter pour le régime réel d’imposition, condition indispensable pour activer l’amortissement et optimiser pleinement les effets fiscaux du dispositif.
Neuf ancien loyers ce que change réellement la loi Jeanbrun
Taux et plafonds d’amortissement dans le neuf
Dans l’immobilier neuf, la loi Jeanbrun prévoit des taux d’amortissement différenciés selon le type de location. Cette gradation vise à encourager les loyers accessibles tout en maintenant un cadre fiscal lisible pour les investisseurs.
Les logements à loyer intermédiaire bénéficieraient d’un taux annuel de 3,5 %, tandis que les biens loués à vocation sociale ou très sociale pourraient atteindre 5,5 % d’amortissement, sous réserve de plafonds annuels.
Ces plafonds, compris entre 8 000 € et 12 000 € par an, imposent une réflexion approfondie sur le prix d’acquisition afin de maximiser l’avantage fiscal sans déséquilibrer l’opération.
Opportunités et contraintes dans l’ancien rénové
Le dispositif Jeanbrun s’ouvre également à l’immobilier ancien, à condition de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat. Cette exigence vise à soutenir la rénovation du parc existant.
Les taux d’amortissement y sont plus modérés que dans le neuf, avec un plafond unique fixé à 10 700 € par an. Ce cadre reste toutefois attractif, notamment lorsqu’il est combiné au déficit foncier prolongé jusqu’en 2027.
Dans l’ancien, la réussite du projet dépendra largement de la cohérence entre coût des travaux, niveau de loyers et fiscalité globale, rendant l’analyse préalable indispensable.
