Depuis le 1er octobre 2025, de nouveaux plafonds d’usure encadrent les crédits immobiliers. Découvrez ce qu’ils changent pour votre TAEG, les seuils applicables selon la durée du prêt et les leviers concrets pour rester finançable malgré un marché encore mouvant.
Qu’est-ce que le taux d’usure et à quoi sert-il ?
Définition et calcul du taux d’usure
Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximal qu’une banque peut appliquer lors de l’octroi d’un crédit. Il inclut tous les coûts : intérêts, assurance emprunteur, frais de dossier ou de garantie. Ce taux est révisé chaque trimestre par la Banque de France afin de refléter les conditions réelles du marché.
Concrètement, il est calculé à partir du taux effectif moyen pratiqué sur les trois derniers mois, majoré d’un tiers. Cette méthode garantit une adaptation continue aux fluctuations du marché tout en évitant des taux excessifs. Le taux d’usure s’applique à toutes les catégories de crédits, qu’ils soient immobiliers, à la consommation ou relais.
Pourquoi il protège les emprunteurs
Le principal objectif du taux d’usure est de protéger les consommateurs contre le surendettement. En empêchant les établissements de crédit de proposer des offres trop coûteuses, il préserve un certain équilibre entre les prêteurs et les emprunteurs. Cela évite aussi que les profils les plus fragiles soient exclus du marché du crédit.
En période de hausse des taux, cet indicateur joue un rôle essentiel. Il permet d’ajuster les plafonds sans freiner complètement l’accès au financement. En revanche, lorsqu’il évolue plus lentement que les taux de marché, il peut temporairement bloquer certains dossiers d’emprunt, notamment les plus longs ou les plus risqués.
En résumé, le taux d’usure agit comme un garde-fou pour encadrer les pratiques bancaires et garantir une offre de crédit responsable.
Les nouveaux seuils d’usure au 1er octobre 2025
Évolution des taux selon la durée du prêt
Depuis le 1er octobre 2025, les nouveaux taux d’usure fixés par la Banque de France sont entrés en vigueur. Ils concernent toutes les catégories de crédits immobiliers. Pour les prêts à taux fixe de moins de 10 ans, le plafond est établi à 4,23 %. Pour ceux compris entre 10 et 20 ans, il s’élève à 4,71 %. Les prêts supérieurs ou égaux à 20 ans atteignent désormais 5,09 %. Les crédits à taux variable montent à 5,25 %, tandis que les prêts relais culminent à 6,21 %.
Ces chiffres traduisent une légère hausse pour les durées les plus longues, liée à la remontée progressive des taux moyens pratiqués au cours du trimestre écoulé. Le marché continue donc d’ajuster ses marges tout en restant en dessous de ces plafonds réglementaires.
Ce que cela change pour les emprunteurs
Pour les acheteurs, ces seuils restent globalement favorables : la plupart des offres bancaires, autour de 3,3 % à 3,5 % sur 20 ans, demeurent bien inférieures à la limite. Autrement dit, le risque de refus pour cause de dépassement du taux d’usure reste faible. Cela permet de maintenir l’accès au crédit malgré la stabilité, voire la légère tension, des taux du marché.
En revanche, les profils les plus fragiles, ou ceux avec une assurance emprunteur coûteuse, doivent rester vigilants. Une assurance mal négociée peut faire grimper le TAEG au-delà du seuil. D’où l’importance de comparer les offres, car une différence de quelques dixièmes de point peut décider de l’obtention du prêt.
Ces nouveaux plafonds marquent donc une phase d’équilibre : ils protègent sans bloquer le crédit immobilier, soutenant la reprise progressive du marché après deux années de tension.
Comment emprunter sans dépasser le taux d’usure
Les leviers pour rester éligible à un prêt immobilier
Pour éviter un refus lié au dépassement du taux d’usure, il est essentiel d’optimiser chaque composant de votre dossier. D’abord, privilégiez un taux fixe plutôt qu’un taux variable, souvent plus risqué pour le long terme. Négociez également votre assurance emprunteur : elle peut représenter jusqu’à un tiers du coût global du crédit. En choisissant une délégation d’assurance, vous réduisez significativement votre TAEG.
Le choix de la durée du prêt influence aussi le taux final : un crédit plus court est souvent mieux perçu par les banques. Si votre taux dépasse légèrement le plafond, allonger ou réduire la durée peut parfois rétablir l’équilibre et rendre l’offre éligible.
Conseils pour obtenir le meilleur taux
Avant toute signature, comparez les propositions de plusieurs établissements ou faites appel à un courtier. Cet expert saura trouver la banque la plus adaptée à votre profil. Préparez soigneusement votre dossier : apport personnel, stabilité professionnelle et taux d’endettement raisonnable renforcent votre position de négociation.
Enfin, anticipez l’évolution des taux. Même si le contexte actuel reste favorable, un ajustement trimestriel du taux d’usure peut modifier les conditions d’accès au crédit. Faire une simulation en ligne vous permet d’ajuster votre projet au bon moment.
Vous envisagez d’emprunter ? Comparez les taux, évaluez le coût total et partagez cet article pour aider d’autres emprunteurs à mieux comprendre les seuils d’usure.
