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Crédit immobilier : les taux baissent encore en février

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D’après l’observation Crédit Logement/CSA, en février 2019, les taux d’intérêt d’emprunt pour l’immobilier ont continué de baisser légèrement. Le taux moyen global s’établit à 1,44 %, contre 1,45 % en janvier, toutes durées confondues. L’observatoire mis en place par l’institut de marché en lien avec un collectif des plus grandes banques de France étudie chaque mois l’évolution des taux. Ces données sont brutes, hors assurance et frais.

Des taux historiquement bas

Depuis un an, les évolutions des taux du crédit immobilier se sont globalement stabilisées à un niveau très bas. Les taux réels, inflation déduite, sont même négatifs depuis l’été 2018, du jamais vu depuis 45 ans.

Cela fait donc un an que le crédit immobilier connaît une situation qui apparaît comme historique. D’une part, les taux moyens pratiqués sont inférieurs au niveau de l’inflation, à 1,47 % pour les biens anciens et 1,48 % pour les biens neufs. D’autre part, la Banque de France annonce des encours totaux supérieurs à 1 000 milliards d’euros, un montant jamais atteint jusqu’alors.

Autre point marquant, la durée des prêts immobiliers a augmenté simultanément à la baisse des taux. Sur les 6 dernières années, la durée moyenne a augmenté de 2 ans.

Une baisse des taux qui compense à peine l’augmentation des prix

Depuis fin 2015, les taux à 20 ans sont passés de 2,31 % à 1,40 %. Cela paraît donc nettement plus favorable de contracter un prêt immobilier en 2019 qu’en 2015. Pourtant, pour être complète, l’analyse doit aussi tenir compte de la hausse des prix de l’immobilier, qui s’établit, en moyenne, à 8,2 % sur la même période. On peut donc judicieusement s’interroger sur l’intérêt qu’il peut y avoir à emprunter pour acheter en 2019.

Si l’on examine le cas d’une maison achetée 200 000 € en décembre 2015, avec un prêt sur 20 ans au taux de 2,31 %, les mensualités s’établissent, hors assurance, à 1 041,39 €, soit un total sur 20 ans de 249 933,60 €.

Le même bien, acquis en mars 2019, coûterait 216 400 € compte tenu de la hausse moyenne de 8,2 %. Avec un taux d’intérêt de 1,4 % sur une durée identique, les mensualités seraient de 1 034 €, soit un coût total hors assurance de 248 160 €.

L’effet “taux bas” vient donc tout juste compenser la hausse des prix. De la même façon, si le “pouvoir d’achat” immobilier, du fait de taux très bas, est passé de 200 000 € à 217 882 €, à mensualité de remboursement identique à 2015, là encore, l’effet est très limité, du fait de l’augmentation du prix. On peut donc, sans se tromper, affirmer que la hausse des prix affecte peu le “pouvoir d’achat” immobilier des ménages. Il est même amélioré dans les régions où les prix ont moins augmenté.

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