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Investissement locatif : la tentation des villes à forte rentabilité

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Réaliser un investissement locatif dans des villes à haute rentabilité, comme Le Mans ou Limoges, s’approche de l’opération blanche : mensualités, travaux, et autres frais ou impôts sont couverts par les revenus locatifs. Les taux de crédit immobilier toujours bas permettent déjà un taux de couverture important, mais si vous faites le choix d’investir dans certaines villes, le rendement de votre investissement sera encore meilleur. Les conseils avant de se lancer.

Des villes au potentiel appréciable

Ces villes moyennes, dont certaines pourront bénéficier de la défiscalisation “Denormandie”, bénéficient de prix d’immobilier plutôt bas, autour de 1 200 €/m². Le prix moyen du loyer est inférieur à 10 €/m. Objection majeure, ces villes voient souvent les prix de l’immobilier diminuer sur les 5 dernières années :

  • -9% à Perpignan,
  • -17% à Mulhouse,
  • et même presque -19% à Saint-Etienne.

C’est la contrepartie de leur forte rentabilité (par exemple, à Saint-Etienne plus de 9 %, à Mulhouse plus de 8%). La baisse des prix augure une valorisation de patrimoine plus réduite qu’ailleurs mais donne, en revanche, la possibilité d’acquérir à un coût moindre. Si vous êtes prêt à prendre le risque, suivez ces 3 conseils.

1/ Estimer le potentiel immobilier de la ville

Pour réaliser un bon investissement locatif, la ville doit présenter un marché dynamique :

  • population en augmentation,
  • solde migratoire positif,
  • taux de propriétaires élevé,
  • durée de vacance locative limitée.

Bien cibler son achat permet de réduire le risque de vacance trop importante du bien acquis. Si l’offre locative est trop grande ou le bien mal situé, les vacances trop longues risquent d’obérer fortement la rentabilité.

2/ Augmenter les chances de louer

Le choix du bien, de la ville et du quartier ont une importance cruciale dans les possibilités ultérieures de louer facilement le bien. Une ville dans laquelle sont implantées de grandes entreprises, des universités, facultés ou écoles supérieures, des bases militaires, etc., est une ville dans laquelle les biens se louent plus rapidement.

La situation du bien dans la ville a bien sûr son importance : desserte par les transports, proximité des commerces et des services, certains quartiers excentrés présentent en outre l’avantage de prix d’acquisition moins élevés, mais pas des loyers, comme c’est le cas au Havre.

La rentabilité peut être augmentée de 2-3 % si le bien est choisi judicieusement :

  • rapport prix immobilier / prix des loyers,
  • demande locative,
  • rapport besoins des locataires / services fournis.

Pour être sûr de louer un bien, il est important de présenter le meilleur rapport qualité / prix. Un appartement refait à neuf dans un quartier animé, proche des transports et des universités trouvera facilement grâce aux yeux des locataires étudiants, tandis qu’un appartement proche des écoles et des zones d’activités sera plus recherché par les salariés.

3/ Rechercher des biens atypiques

Acquérir et réhabiliter un bien dans une résidence des années 70 est un bon moyen d’augmenter son rendement d’un point. Moins cotés, il offre un prix plus attractif pour un loyer équivalent aux loyers dans l’ancien. Par exemple, l’acquisition d’un bien de 70 m² à Limoges pour un prix de 60 000 € pourra être rénové et loué en colocation, à 300 € par personne. La rentabilité de l’investissement pourrait franchir la barre des 10%.

En restant vigilant sur la demande locative, le coût de la réhabilitation et les charges de l’immeuble, investir dans les villes où les prix baissent pourra s’avérer payant, à condition de ne pas attendre un retour exponentiel sur les plus-values.