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Investissement immobilier : comment bien placer son argent en 2019

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Que vous souhaitiez vous constituer un patrimoine sur le long terme ou bénéficier des défiscalisations encore en place, l’immobilier permet de placer son argent sans les risques inhérents aux placements en valeurs mobilières. Avec les taux d’intérêt les plus bas jamais connus, c’est le meilleur moment pour un placement immobilier.

Prix qui flambent et taux bas, une décision difficile

Les taux sont au plus bas, à moins de 2 % sur 25 ans et seulement 1,40 % sur 15 ans. La hausse des taux n’est pas envisagée pour l’instant et les banques font même des offres plus attractives aux meilleurs profils.

Mais la flambée des prix qu’a connu l’immobilier ces dernières années rend la décision d’investissement plus compliquée. L’indice Notaire-Insee donnait une hausse de 3,2 % sur le dernier trimestre 2018, et même 3,4 % pour les appartements anciens. A Paris, il se situe à près de 10 000 euros et en région parisienne à près de 6 000 euros.

Lire aussi : “Prix de l’immobilier ancien : poursuite de la progression en France“.

En 2019, l’évolution moyenne des prix de l’immobilier en France pourrait être plus proche du taux d’inflation, à 2 %. La menace que fait peser l’éventualité d’un redressement des taux d’intérêt pourrait ralentir la progression des prix.

Prêt à long terme et sélection du bien

Selon MeilleursTaux.com, le pouvoir d’achat immobilier a subi, entre 2017 et 2018, une baisse moyenne d’un mètre carré en France, et jusqu’à 10 mètres carrés dans des villes comme Angers. Par rapport à 2016, ce sont 9 à 14 mètres carrés qui ont été perdus, pour une mise de fonds équivalente. La solution pour compenser cette perte de pouvoir d’achat réside dans un emprunt sur une durée plus longue. En moyenne, la durée d’emprunt constatée par l’observatoire Crédit Logement/CSA en janvier 2019 se situait à 230 mois.

Du côté de la rentabilité de l’investissement immobilier, le résultat est à la baisse, à 5 % l’an pour les meilleurs emplacements. A ce titre, la sélection du bien immobilier est primordiale dans la rentabilité de l’investissement locatif. Devront notamment être examinés le potentiel immobilier de la ville, la situation du bien dans la ville et la spécificité du bien.

Des dispositifs de défiscalisation incitatifs

Les dispositifs de défiscalisation immobilière se sont multipliés ces dernières années, rendant parfois les décisions d’investissement plus difficiles encore. Du “Pinel” au “Censi-Bouvard”, en passant par le “Malraux”, le choix du dispositif d’investissement est encore vaste. D’autant que s’y ajoute aujourd’hui le dispositif “Denormandie”, sur les investissements locatifs dans l’immobilier ancien. Ce qui le différencie du “Pinel” est en particulier l’obligation :

  • d’investir dans l’ancien,
  • d’effectuer des travaux de rénovation à hauteur d’un quart de l’investissement total (30 % du bien),
  • d’augmenter de 30 % sa performance énergétique,
  • de privilégier une ville moyenne retenu dans le plan Action “Coeur de ville”.

A contrario, l’investissement “Pinel” concerne l’immobilier neuf dans les zones tendues (cotées A et B1) et l’obligation de location selon un barème de ressources et un loyer plafonné. La rentabilité reste limitée, les promoteurs tendant à inclure les avantages fiscaux dans le prix de leurs programmes neufs.

Deux autres points sont à surveiller : le possible encadrement des loyers, laissé à l’initiative des institutions locales dans la loi Elan, et l’éventuelle augmentation de la taxe foncière, surtout après les municipales de 2020.

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