Le Pinel a disparu, mais l’investissement locatif n’a pas perdu tous ses avantages fiscaux. En 2026, plusieurs dispositifs permettent encore de réduire l’impôt, à condition de choisir le bon logement, le bon régime et de respecter des règles parfois strictes.
Investissement locatif : les dispositifs fiscaux encore accessibles en 2026
Denormandie et Loc’Avantages : deux réductions d’impôt prolongées
Le dispositif Denormandie vise les logements anciens à rénover, achetés dans certaines communes avant le 31 décembre 2027. Le prix retenu est plafonné à 300 000 euros, avec un engagement de location d’au moins six ans.
Loc’Avantages fonctionne autrement. Vous acceptez un loyer inférieur au marché et, en échange, vous obtenez une réduction d’impôt comprise entre 15 % et 65 %. Une convention avec l’Anah reste obligatoire.
Pinel : un avantage réservé aux investissements déjà réalisés
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. En clair, aucun nouvel achat ne peut désormais ouvrir droit à ce dispositif.
Les propriétaires déjà engagés conservent toutefois leur réduction d’impôt, à condition de respecter la durée de location, les plafonds de loyers et les ressources du locataire.
Déficit foncier : comment réduire son revenu imposable
Jusqu’à 10 700 euros déductibles du revenu global
Le déficit foncier reste l’un des leviers fiscaux les plus utilisés par les propriétaires de logements loués nus. Il intervient lorsque les charges déductibles dépassent les revenus fonciers perçus sur une année.
Résultat : vous pouvez imputer jusqu’à 10 700 euros de déficit sur votre revenu global. Ce plafond peut même atteindre 15 300 euros pour certains logements prévus par la réglementation.
Les conditions de location et de régime fiscal à respecter
Cet avantage concerne uniquement les biens loués non meublés soumis au régime réel d’imposition. Les intérêts d’emprunt suivent un traitement fiscal spécifique et ne sont pas intégrés dans le plafond annuel imputable sur le revenu global.
À retenir : pour conserver cet avantage fiscal, le logement doit rester proposé à la location pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit.
Relance logement : le nouveau dispositif fiscal « Jeanbrun »
Quels logements et investissements sont éligibles ?
Depuis la loi de finances pour 2026, le dispositif Relance logement, aussi appelé « Jeanbrun », s’ajoute aux aides fiscales existantes. Il s’adresse aux particuliers qui investissent dans un immeuble collectif, neuf ou ancien avec travaux.
Les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 peuvent bénéficier de cette déduction des revenus locatifs, sans condition de ressources pour l’investisseur.
Une déduction ouverte jusqu’à fin 2028
Ce nouveau mécanisme vise à encourager la construction et la rénovation de logements destinés à la location. Contrairement à certains anciens dispositifs, il est ouvert à un public plus large.
Avant de vous lancer, vérifiez les critères d’éligibilité du logement et les conditions de mise en location. Selon votre projet, le déficit foncier, le Denormandie ou le dispositif Jeanbrun peuvent offrir des avantages fiscaux très différents.
