Jusqu’à 59 % de décote dans certains départements : sur le papier, les passoires thermiques n’ont jamais semblé aussi attractives. Pourtant, entre travaux parfois imprévus, financement plus complexe et nouvelles règles du DPE, l’équation est bien moins simple qu’elle n’y paraît.
Acheter une passoire thermique en 2026 peut vraiment être un bon plan
Une décote qui change le calcul
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience, les logements classés F ou G subissent une pression croissante sur le marché. De nombreux propriétaires préfèrent vendre plutôt que financer une rénovation énergétique devenue incontournable.
Résultat : les acheteurs disposent aujourd’hui d’un choix plus large et peuvent négocier davantage. Selon les Notaires de France, les maisons classées G se vendent en moyenne 25 % moins cher que celles classées D. Dans certaines zones rurales, la décote dépasse même 50 %.
Pourquoi les biens F et G arrivent sur le marché
Les restrictions de location expliquent largement cette situation. Les logements les plus énergivores deviennent progressivement incompatibles avec la location classique, poussant certains bailleurs à céder leur bien.
- Plus d’offres sur le marché ancien
- Négociation facilitée pour les acquéreurs
- Potentiel de valorisation après travaux
Pour un primo-accédant, cette décote peut parfois permettre d’acheter dans un secteur devenu inaccessible avec un logement déjà performant énergétiquement.
Les travaux peuvent vite effacer la bonne affaire
Le vrai coût d’une rénovation énergétique
La principale erreur consiste à se focaliser uniquement sur le prix d’achat. Une passoire thermique nécessite souvent plusieurs interventions simultanées : isolation, ventilation, chauffage ou remplacement des menuiseries.
Selon les estimations citées par Pretto, le coût global des travaux se situe généralement entre 200 et 450 euros par mètre carré. Pour une maison de 100 m², l’enveloppe peut donc rapidement atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Ce qui change tout ? Les écarts de devis. Les professionnels du secteur constatent parfois des différences de 30 à 50 % entre plusieurs entreprises pour des prestations comparables.
Banques et financement deviennent plus exigeants
Les établissements bancaires regardent désormais de près les projets concernant les logements très énergivores. Lorsque les travaux ne sont pas intégrés au financement dès le départ, certaines banques appliquent des conditions moins favorables.
- Apport supérieur parfois demandé
- Taux majoré dans certains dossiers
- Budget travaux à justifier précisément
À l’inverse, les acquéreurs capables de présenter un projet de rénovation cohérent peuvent parfois bénéficier d’offres dédiées à l’amélioration de la performance énergétique.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
DPE, aides, revente et nouvelle méthode de calcul
Avant toute acquisition, l’objectif consiste à évaluer le coût global de l’opération et non uniquement le prix affiché. Un audit énergétique, lorsqu’il est disponible, permet d’identifier les travaux prioritaires et le gain de performance envisageable.
Vous devez également vérifier les aides mobilisables, la faisabilité technique des rénovations et la valeur potentielle du bien après amélioration du DPE. Une rénovation réussie peut fortement limiter la décote à la revente.
Autre élément à prendre en compte : depuis le 1er janvier 2026, la méthode de calcul du DPE a évolué pour les logements chauffés à l’électricité. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, permettant à près de 850 000 logements de sortir automatiquement du statut de passoire thermique.
