Frais de notaire 2026 : ces départements refusent toujours la hausse, et ça change beaucoup
Trois mille euros de plus, sur un appartement ancien à 600 000 euros. Voilà l'effet des frais de notaire 2026 dans les départements qui ont voté l'augmentation des droits de mutation. Une poignée y a renoncé. Voici lesquels, et ce que ce taux pèse sur une acquisition réelle.
Sommaire
Ce que la loi a réellement autorisé
D'abord, une précision qui compte : ce que tout le monde appelle « frais de notaire » n'est pas l'argent du notaire. L'essentiel part au Trésor public sous forme de taxe. Les droits de mutation à titre onéreux, les fameux DMTO, pèsent à eux seuls la plus grosse part du calcul, et leur tarif dépend du département où se situe le bien.
La loi de finances pour 2025 a relevé le plafond du taux départemental de 4,50 % à 5 %. Les conseils départementaux étaient libres de voter la hausse ou de s'abstenir. La mesure s'applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
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À ce taux départemental s'ajoutent la taxe communale de 1,20 %, un prélèvement de l'État sur les frais d'assiette, les débours avancés par l'office, puis les émoluments du notaire eux-mêmes, encadrés par un barème national. En clair : le taux global d'un achat dans l'ancien tourne autour de 7 à 8 % du prix de vente. Dans le neuf, le régime fiscal reste réduit et bien plus doux, la vente étant soumise à la TVA.
Les départements qui ont dit non
La grande majorité a suivi. Le taux maximal est aujourd'hui applicable à Paris comme en Gironde, dans le Nord, en Haute-Garonne, dans le Gard, autour de Nantes et de Lyon, et dans une large partie de l'Île-de-France. Les recettes fiscales des départements s'effondraient avec le marché, et cette taxe foncière sur les transactions reste la première ressource de leur budget.
Mais une minorité a résisté. Reviennent systématiquement dans les relevés publiés depuis le printemps 2025 :
- L'Indre : le taux le plus bas de France, maintenu à 3,80 %, soit plus d'un point sous le plafond national.
- Les Alpes-Maritimes : un territoire très cher qui a choisi de ne pas alourdir la facture d'entrée.
- L'Oise, la Lozère et les Hautes-Pyrénées : trois profils très différents, une même décision.
Résultat : deux acheteurs identiques, deux départements voisins, et un écart de plusieurs milliers d'euros à la signature. C'est une donnée d'arbitrage, au même titre que la tension du marché local et le niveau des prix immobiliers.
Combien cela change sur un achat réel
Le calcul est simple : la hausse représente 0,5 point de taux, soit environ 500 euros par tranche de 100 000 euros empruntée ou apportée. Rien de dramatique en pourcentage. Sauf que ces frais se paient comptant, le jour de l'acte, et qu'aucune banque ne les finance.
| Prix d'achat | Surcoût lié à la hausse |
|---|---|
| 150 000 € | environ 750 € |
| 300 000 € | environ 1 500 € |
| 500 000 € | environ 2 500 € |
Autrement dit : c'est l'apport personnel qui encaisse le choc. Pour un dossier tendu, 1 500 euros de plus sur la table peuvent faire basculer un accord d'emprunt. Certains acheteurs en profitent pour rouvrir la négociation sur le prix affiché : une négociation de 1 %, sur ce marché, se gagne plus facilement qu'une rallonge de banque.
Primo-accédants : l'exception qui change tout
Le texte a prévu une porte de sortie. Les primo-accédants échappent à la hausse, sous deux conditions cumulatives : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédentes, et s'engager à occuper le logement acheté.
Ce n'est pas une exonération totale des frais de notaire, attention. C'est le maintien de l'ancien taux départemental de 4,50 %. Le reste de la note ne bouge pas.
Ce qui change tout ? Un jeune couple qui achète son premier appartement dans un département ayant voté la hausse paie exactement ce qu'il aurait payé avant. Un investissement locatif, lui, supporte le taux plein. L'écart se creuse donc entre l'achat pour habiter et l'achat pour louer, comme le montre déjà l'arbitrage des investisseurs sur les marchés littoraux.
Estimer la note avant la signature
Aucune estimation sérieuse ne se fait sans connaître le taux départemental du bien visé. Un simulateur générique applique le plafond par défaut : l'outil vous donnera un montant faux si vous achetez dans l'Indre ou dans l'Oise. Mieux vaut simuler deux fois, avec le taux réel du territoire concerné.
Trois réflexes avant de signer un compromis :
- Vérifier le taux départemental applicable à la date prévue de l'acte authentique, pas à la date du compromis.
- Déduire la valeur du mobilier de la base taxable quand le bien est vendu meublé, sur justificatif chiffré.
- Demander le détail à l'office notarial : tout client a droit à un décompte qui sépare émoluments, débours et taxes, ligne par ligne. C'est aussi là que se prend le bon conseil.
Cette vigilance vaut aussi côté vendeur, où le calendrier compte autant que le montant. Nos lecteurs qui s'interrogent sur le bon moment trouveront des éléments dans notre actualité sur la question de vendre maintenant ou attendre.
Vos questions sur les frais de notaire en 2026
Comment calculer les frais de notaire en 2026 ?
Partez du prix de vente, appliquez le taux départemental en vigueur, ajoutez la taxe communale de 1,20 %, les frais d'assiette de l'État, les débours et les émoluments du notaire. Un simulateur fiable demande toujours le département du bien.
Pourquoi les frais de notaire ont-ils augmenté ?
Parce que les départements ont perdu une part massive de recettes avec la chute des transactions. La loi de finances pour 2025 leur a rendu la main sur le taux, jusqu'au 31 mars 2028.
Les frais sont-ils les mêmes dans le neuf ?
Non. Un logement neuf relève d'un régime réduit, avec des droits bien inférieurs à ceux de l'immobilier ancien. La hausse départementale ne concerne pas les ventes soumises à la TVA immobilière.
