On annonçait presque la mort du bureau avec l’explosion du télétravail. Cinq ans plus tard, le constat est plus nuancé : les investissements reculent encore, mais certains immeubles affichent une résistance étonnante. La vraie fracture se joue désormais entre bureaux désirables… et actifs devenus difficiles à louer.
Immobilier de bureaux : pourquoi le marché reste sous pression
Le télétravail a durablement réduit les besoins
Le choc n’a rien d’anecdotique. En 2020, les investissements dans les immeubles de bureaux avaient chuté de 33 %. En 2024, ils ont encore reculé de 19 %, selon les données de Savills reprises par Boursorama.
Le principal responsable est bien connu : le télétravail. Il concernerait autour de 22 % des actifs en Europe. Même avec le retour au bureau demandé par certaines entreprises, travailler à distance deux ou trois jours par semaine s’est installé dans les habitudes.
Les normes environnementales accélèrent le tri des immeubles
À cette révolution des usages s’ajoute une autre pression : la rénovation énergétique. Les propriétaires de bureaux vieillissants doivent investir pour rendre leurs bâtiments plus performants et attractifs.
En clair, posséder des mètres carrés ne suffit plus. Localisation, consommation énergétique et capacité à répondre aux nouveaux usages pèsent directement sur l’occupation et la valeur d’un actif.
Les bureaux modernes tirent leur épingle du jeu
Performance énergétique, services et qualité de vie deviennent décisifs
Les salariés ont changé leurs attentes. Lumière naturelle, qualité de l’air, espaces extérieurs, lieux collaboratifs, restauration ou salle de fitness ne sont plus de simples bonus dans les immeubles les plus recherchés.
Ce qui change tout ? Les bâtiments modernes peuvent afficher un taux d’occupation supérieur. Face au confort du domicile, l’entreprise doit désormais donner une vraie raison de venir travailler sur place.
Un marché à deux vitesses se dessine
Les bureaux les mieux situés et les plus performants pourraient donc mieux résister, tandis que les immeubles obsolètes risquent de subir davantage de vacance et de décote. Autrement dit, parler du « marché des bureaux » comme d’un ensemble homogène devient trompeur.
Pour un investisseur, la question n’est plus seulement « faut-il acheter du bureau ? », mais plutôt : quel bureau pourra encore séduire une entreprise dans dix ans ?
SCPI, OPCI : faut-il encore miser sur l’immobilier de bureaux ?
Les SCPI affichent encore des rendements solides
Malgré les turbulences, les SCPI ont montré une certaine résistance. Leur rendement moyen s’est établi à 4,72 % en 2024, contre 4,52 % en 2023. Les baux longs de l’immobilier d’entreprise peuvent amortir temporairement les retournements de marché.
Les OPCI disposent, eux, d’un autre levier : ils ne doivent détenir que 60 % minimum d’immobilier et peuvent diversifier le reste vers des actions, obligations ou placements monétaires.
La diversification devient le véritable filet de sécurité
Une SCPI investie dans plusieurs secteurs, locataires et pays européens est moins exposée à la faiblesse d’un seul marché. Mais rendement passé ne signifie jamais rendement garanti : baisse des loyers, valeur des parts et problèmes de liquidité restent possibles.
À retenir : le bureau n’est pas mort. Il devient simplement beaucoup plus sélectif. Et dans ce nouveau cycle immobilier, la qualité de l’actif pourrait compter davantage que la promesse de rendement affichée.
